Le innovazioni in condominio: facciamo un poco di chiarezza

Il concetto di “novità”

Premesso che gli articoli del codice civile concernenti le innovazioni in condominio non offrono una definizione precisa delle stesse limitandosi a fornire altro tipo di indicazioni, il concetto di innovazione è stato chiarito nel tempo dalla giurisprudenza intendendosi per innovazioni le modifiche materiali che alterino l’entità sostanziale o mutino l’originaria destinazione del bene.

E’ sotteso quindi a tale definizione il concetto di novità in senso profondo e radicale e dunque non tutte le modifiche materiali possono costituire innovazione.

Guardando a diverse pronunce della giurisprudenza chiamata a esprimersi su contenziosi errati nei presupposti, emerge infatti chiaramente come non comportino ipotesi di innovazione le modifiche della cosa comune dirette al miglioramento della stessa o a renderne più comodo il godimento, a condizione che gli interventi realizzati non ne alterino la consistenza e la destinazione.

La manutenzione straordinaria è una innovazione?

E quindi, neanche gli interventi di manutenzione straordinaria – necessari per ripristinare l’efficienza della cosa comune – possono qualificarsi come innovazione, pur se dovessero introdurre modifiche migliorative rispetto a una situazione precedente.

Il mero utilizzo di un materiale diverso non è infatti sufficiente a qualificare l’intervento come innovazione, rientrando, nei poteri dell’assemblea quello di decidere se apportare modifiche al bene comune anche avvalendosi dei progressi tecnologici o comunque delle diverse soluzioni tecniche che il mercato può offrire.

La distinzione, se si vuole sottile, ha notevoli riflessi anche sui quorum deliberativi necessari in un caso o nell’altro: se si tratta di innovazioni occorre il quorum di cui al 5° comma dell’art. 1136 del codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio); se invece fosse “semplice” manutenzione straordinaria basterebbe il quorum di cui al 2° comma dello stesso articolo (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio). Ed è questo che spesso genera contenziosi errati nei presupposti.

Qualche esempio pratico

Ad esempio, l’automazione di un cancello già esistente non può configurarsi come innovazione ma, in base al principio sopra enunciato, rientra sicuramente nel concetto di modifica migliorativa di un bene già presente anteriormente.

Per converso, l’installazione “ex novo” di un cancello automatizzato (da intendersi pertanto quale impianto) laddove prima non esisteva rappresenta sicuramente un caso di innovazione.

Altro aspetto da prendere in considerazione è quello delle innovazioni gravose e voluttuarie. Dato per scontato che l’assemblea abbia correttamente deliberato un’innovazione, cosa ci fornisce indicazioni in merito alla gravosità e/o al carattere voluttuario della stessa?

Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto la verifica appare decisamente più semplice perché banalmente si tratterà di qualcosa di non necessario o superfluo. La sua gravosità invece andrà commisurata non tanto alle “tasche” del singolo condomino per il quale effettivamente la spesa potrebbe essere gravosa, quanto – con riferimento oggettivo – alle condizioni e all’importanza dell’edificio stesso.

E poiché per tali innovazioni l’art. 1121 del codice civile prevede la possibilità di esonero dal contributo alle spese per i condomini che non intendano trarne vantaggio, occorrerà anche valutare se tale tipo di innovazioni è suscettibile di utilizzazione separata o meno.

Nel primo caso i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella relativa spesa, ferma restando la possibilità di partecipare in qualunque momento successivo ai vantaggi dell’innovazione mediante contribuzione alla spesa di realizzazione e di manutenzione dell’opera medesima. Qualora invece l’utilizzazione separata di tale innovazione non sia possibile, essa potrà essere realizzata solo allorchè la maggioranza che l’ha deliberata intenda farsi carico dell’intera spesa e, naturalmente, l’opera sarà fruibile dall’intera compagine condominiale.

In sintesi, possiamo concludere che per innovazione si può intendere qualcosa che prima dell’intervento non esisteva, o, se c’era, che l’intervento realizzato ne ha cambiato la sostanza o l’originaria destinazione, andando poi a verificare eventuali profili di gravosità o di non necessità dell’opera stessa.

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