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Le locazioni ai tempi del Covid: la serie continua ma non si intravede il lieto fine

Le locazioni ai tempi del Covid: la serie continua ma non si intravede il lieto fine

Come per le migliori serie di Netflix, prosegue la saga delle locazioni ai tempi del covid, ma possiamo già spoilerare che per ora non ci sarà alcun happy end, soprattutto per i proprietari.

Il testo licenziato dal Parlamento stravolge completamente il senso originario dell’emendamento: ora il presupposto non è più la convalida di sfratto, ma la querela per violazione di domicilio o invasione di edifici altrui.

Nell’ultima puntata avevamo anticipato la quarta proroga del “blocco sfratti”, confermata dal Decreto Sostegni convertito nella Legge n. 69/21, il cui art. 40 quater ha spostato al 31 dicembre 2021 il termine che doveva scadere il 30 giugno 2021.

Più precisamente, è stata disposta una doppia proroga differenziata a secondo della data del provvedimento di rilascio: per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio e il 30 settembre 2020 il blocco è stato previsto fino al 30 settembre 2021; per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1ottobre 2020 al 30 giugno 2021 il blocco è stato protratto sino al 31 dicembre 2021.    

Nel complesso, tale ennesima proroga, sommata alle precedenti (quella iniziata fino al 30 giugno 20 fissata dal Decreto Cura Italia è stata poi differita al 30 settembre 2020, poi ancora al 31 dicembre 2020 e infine sino al 30 giugno 2021), ha determinato una sospensione di complessivi 16 mesi, un termine talmente spropositato da portare due Tribunali, Trieste e Savona, a sollevare questione di incostituzionalità.

La Corte, esaminate congiuntamente le interpellanze, le ha respinte ritenendo che, tutto sommato, il legislatore, avendo progressivamente ridotto con l’attenuarsi della pandemia l’ambito di applicazione della sospensione, destinata comunque a cessare il 31 dicembre 2021, non aveva violato alcun precetto costituzionale.

Vero è che le sentenze non si discutono ma si rispettano, tuttavia è certo che gli appelli provenienti da più parti per dare adeguata tutela ai proprietari di immobili locati, soprattutto a quelli più piccoli che dalla rendita traggono il loro unico sostentamento, sono rimasti pressoché inascoltati.

Un barlume di speranza pareva darlo un emendamento alla manovra finanziaria per il 2022 che mirava a un introdurre un fondo di solidarietà per coloro che, anche dopo aver ottenuto una convalida di sfratto per morosità, non avevano potuto metterla in pratica a causa della sospensione dei provvedimenti di rilascio stabilita con uno dei decreti Covid.

Il meccanismo prevedeva che il contributo poteva essere utilizzato dai proprietari di un solo immobile, concesso in locazione esclusivamente ad uso abitativo, e purché il canone pesi almeno per il 40% alla formazione del reddito Isee del locatore.

La ratio dell’emendamento era, appunto, di sostenere i proprietari per i quali i proventi degli affitti rappresentano una parte consistente del bilancio familiare. La dotazione prevista per il fondo doveva essere di 10 milioni di euro per il 2022 per erogare contributi (pari al 50% del canone, ma non oltre 6 mila e 400 euro) ai proprietari di casa per ciascun mese per cui ha subito la sospensione dell’esecuzione, fino ad un massimo di 16 mesi.

La Finanziaria approvata definitivamente il 24 dicembre ha previsto sì un fondo di solidarietà di 10 milioni di euro, ma “per i proprietari di unità immobiliari a destinazione residenziale non utilizzabili per effetto della denuncia all’autorità giudiziaria del reato di cui agli articoli 614, secondo comma, e 633 del codice penale” (art.1, co.675).

Il testo licenziato dal Parlamento stravolge completamente il senso originario dell’emendamento, in quanto se prima il contributo era destinato ai proprietari con le loro case occupati da conduttori sfrattati, ora il presupposto non è più la convalida di sfratto, ma la querela per violazione di domicilio o invasione di edifici altrui.

Giuridicamente si tratta di istituti completamente diversi sotto l’aspetto sostanziale e processuale.

Par di capire, quindi, che i piccoli locatori, già decaduti dai termini processuali relativi agli atti esecutivi per ottenere i quali hanno sinora anticipato spese legali e processuali invano, stante il blocco imposto per 16 mesi dal Governo, che ha sospeso gli sfratti ma non, appunto, i termini processuali ad esso conseguenti, ora dovranno pure precipitarsi dai Carabinieri a sporgere denuncia contro i loro conduttori, avviando l’ennesimo procedimento giudiziario, al solo fine di poter accedere al fondo di solidarietà.

Si confida che i decreti attuativi che dovranno essere emanati entro 60 giorni dall’entrata in vigore della finanziaria dal Ministero dell’interno, di concerto con il Ministero della giustizia e il Ministero dell’economia e delle finanze, offrano i doverosi chiarimenti e soprattutto gli accorgimenti necessari ad assicurare, se pur parzialmente e tardivamente, un minimo di ristoro ai locatori finora ingiustamente penalizzati da una serie di misure che hanno tutelato solo una parte del contratto di locazione, ossia i conduttori, violando il sinallagma che lo contraddistingue ontologicamente.

Come se non bastasse, la cessazione del lungo blocco degli sfratti scoccata a Capodanno tra i brindisi augurali della notte di S. Silvestro provocherà di certo, salvo ulteriori sospensioni conseguenti alla proroga dello stato di emergenza al 31 marzo 2022, uno tsunami negli uffici UNEP di tutta Italia, in quanto i proprietari, comprensibilmente agguerriti, si precipiteranno a rinotificare precetti e preavvisi di rilascio, con immancabile ulteriore dispendio di oneri, tempi e costi a loro carico.

A Milano finora si registra la situazione peggiore, perché le procedure di sfratto si stanno riaprendo a livello graduale sulla base della data del provvedimento emesso dei giudici, e così facendo sono congelati anche casi di morosità risalenti al 2019: riportando tale dato su scala nazionale, vi è il concreto rischio che si creino vere e proprie discriminazioni giudiziarie,  perché la soddisfazione dei diritti dei locatori dipenderà dal carico degli uffici giudiziari, dai loro arretrati e dalle risorse della forza pubblica per eseguire i rilasci.

A tal proposito, merita un plauso Padova dove Tribunale, Ordine degli Avvocati, Comune, Ater, sindacati e associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini del territorio hanno siglato un protocollo recante misure di intervento per la riduzione del disagio abitativo per sostenere il quale è stata stanziata la somma di 1milione e 100mila euro per andare in soccorso di chi si trova in seria difficoltà.

Meritano di essere riportate le condivisibilissime parole dell’assessora alle politiche sociali del comune patavino Marta Nalin: “Il diritto all’abitare sta attraversando una situazione problematica, senza alcun dubbio peggiorata dal Covid. Il blocco degli sfratti ha consentito di far respirare molte persone, ma è stato da subito evidente come, nel momento dello sblocco, si sarebbe aperta una crisi capace di generare molte tensioni. Alle persone in difficoltà economica e sociale che rischiano lo sfratto si deve aggiungere il mancato sostegno ai piccoli proprietari che si sono trovati in difficoltà.”

Ed è proprio questo che ha spinto il Comune a istituire un tavolo tecnico presieduto e coordinato dalla Prefettura per raggiungere un triplice obiettivo:

  • prevenire lo sfratto, ovvero evitarlo garantendo flusso di informazioni tale da consentire ai servizi sociali di poter intervenire ad esempio sanando situazioni di morosità;
  • trovare una mediazione quando la procedura è già avviata;
  • individuare soluzioni alternative, come ad esempio sanare i debiti e provvedere a nuovi contratti di locazione.

Peccato che la stessa attenzione e lungimiranza sia mancata finora a livello nazionale. Non resta che sperare che almeno localmente l’esempio di Padova venga replicato in altre città, al fine di prevenire un aggravamento delle tensioni sociali già in corso dallo scoppio della pandemia, oltre ad estenuanti “assembramenti” negli uffici giudiziari italiani.

©Riproduzione riservata

Avv. Ester Soramel

Associazione Consumatori Attivi

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