Le modifiche apportate dal singolo condòmino alla cosa comune sono soggette agli stessi limiti previsti per le innovazioni deliberate dall’assemblea.

Le modifiche apportate dal singolo condòmino alla cosa comune sono soggette agli stessi limiti previsti per le innovazioni deliberate dall’assemblea.

Anche alle modificazioni apportate dal singolo condòmino si deve applicare, per identità di ratio, il divieto di alterare il decoro architettonico

Il fatto. Una Società proprietaria di un ristorante proponeva azione di accertamento giudiziale del proprio diritto ad installare, sulla facciata retrostante del Condominio convenuto, una condotta di aspirazione, imposta dall’ASP competente, destinata a servizio dell’attività di ristorazione esercitata nell’unità immobiliare di sua proprietà.

La domanda veniva rigettata sia in primo che in secondo grado in quanto la canna fumaria avrebbe deturpato l’architettura del fabbricato e la linearità della facciata dell’edifico, sulle quali avrebbe avuto un innegabile impatto negativo.

Avverso la Sentenza della Corte d’Appello, la Società soccombente proponeva ricorso per Cassazione, articolato su ben nove motivi. Si costituiva in giudizio il Condominio, resistendo con controricorso.

La decisione.  La Suprema Corte di Cassazione, Sez. II Civile, con la Sentenza n. 25790 del 13.11.2020, ha accolto il nono motivo di ricorso ed ha rigettato i restanti motivi, cassando la Sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinviando alla Corte d’Appello di Trieste, in diversa composizione, per il nuovo esame nel merito.

Va premesso che, per ovvie ragioni di spazio, concentreremo il nostro approfondimento esclusivamente sui punti cardine della pronuncia in commento, evidenziando all’attenzione del lettore i passaggi salienti del ragionamento giuridico seguito dalla Suprema Corte.

Indubbiamente, di particolare interesse si presenta quella parte della sentenza nella quale la Cassazione enuncia il principio di diritto che sottende alla regolamentazione della fattispecie concreta.

Il singolo condòmino, che, legittimamente, invoca a fondamento della modifica unilateralmente apportata alla cosa comune il disposto dell’art. 1102 c.c. – a mente del quale: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (…)”-, incontra gli stessi limiti ai quali sono soggette le innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c., sebbene le due norme abbiano ambiti di operatività diversi.

In particolare, osserva la Corte che, mentre le modificazioni della cosa comune, di cui all’art.1102 c.c., comportano solo un uso più intenso a vantaggio del singolo, le innovazioni di cui all’art.1120 c.c. comportano una sostanziale trasformazione della res comune.

Pertanto, mentre nelle fattispecie disciplinate dal primo, ciò che viene in rilievo è l’interesse del singolo, nel caso delle innovazioni emerge l’interesse collettivo della maggioranza qualificata dei partecipanti al Condominio, espressa da una deliberazione assembleare.

Ciononostante, osserva la Corte, anche alle modificazioni apportate dal singolo condòmino, ai sensi dell’art. 1102 c.c., si deve applicare, per identità di ratio: “(…) il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dallo stesso art. 1120 c.c. (Cass. Sez. II, 29.01.2020, n. 2002; Cass. Sez. II, 04.09.2017, n. 20712; Cass. Sez. II, 31.07.2013, n. 18350; Cass. Sez. II, 22.08.2012, n. 14607).”, sebbene il divieto in questione non sia espressamente indicato nel testo dell’articolo 1102 c.c.

In sostanza, dunque, posto che le due norme richiamate non sono assolutamente sovrapponibili, per evidenti diversità soggettive e oggettive, esse presuppongono un intento unitario: evitare che il singolo, nell’uso delle parti comuni, possa incontrare minori divieti rispetto a quelli dell’assemblea che, nell’approvazione delle innovazioni, deve deliberare a maggioranza qualificata.

Ecco, allora, che, nel caso di specie, poiché spetta al giudice del merito la valutazione afferente l’eventuale violazione del decoro architettonico, non appare censurabile in sede di legittimità la pronuncia della Corte d’Appello che ha ravvisato gli estremi dell’avvenuta alterazione, per effetto dell’installazione della canna fumaria.

Il Principio di natura processuale. Altro passaggio della pronuncia in commento particolarmente degno di nota, coincidente con il motivo di ricorso accolto dalla Suprema Corte, è quello che riguarda un aspetto prettamente processuale.

Poiché l’azione ex art. 1102 c.c. incardinata dalla ricorrente ha natura reale, non costituisce mutazione della domanda iniziale –inammissibile, ai sensi dell’art 345 c.p.c.- la disponibilità, manifestata dall’attore nel corso del giudizio di secondo grado, ad adottare modalità realizzative del manufatto diverse da quelle prospettate in origine e volte a garantire la realizzazione dell’opera in modo da rispettare i limiti predetti.

Da questo punto di vista, dunque, appare non condivisibile l’atteggiamento della Corte d’Appello che ha ritenuto di non poter considerare le soluzioni alternative, e conformi alla legge, indicate dalla ricorrente nella Consulenza Tecnica di Parte allegata nel secondo grado di giudizio.

In quest’ottica, non essendosi la Corte territoriale pronunciata sulla proposta alternativa di realizzazione della canna fumaria indicata in appello, è incorsa nel vizio di omessa pronuncia e/o omesso esame di un fatto decisivo della controversia, che ha determinato l’accoglimento –in parte qua– del ricorso con conseguente remissione al giudice del merito.

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