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Le morosità condominiali nel panorama post covid. Consigli pratici per una corretta gestione

Le morosità condominiali nel panorama post covid. Consigli pratici per una corretta gestione

Se l’emergenza sanitaria ha comportato l’introduzione di nuove opportunità come il Superbonus, queste, mal si conciliano con la problematica delle morosità condominiali.

La puntata di Condominio Caffè Live andata in rete ieri, in diretta, sulla pagina Facebook della radio ufficiale dell’avvocatura Iuslaw Webradio ha visto ospite l’Avv. Giuseppe Zangari, (autore del testo Morosità condominiali: i casi e le soluzioni), è stata oggetto di ricche riflessioni che hanno coinvolto numerosi spettatori. Ecco qui di seguito gli spunti più interessanti emersi.

 

Durante la prima ondata pandemica si è assistito, da più parti, a un’erronea equiparazione tra la discussione involgente la riduzione dei canoni di locazione e la morosità in ambito condominiale.

In nessun caso, infatti, è stato consentito al condomino di venir meno all’obbligo di provvedere al versamento degli oneri: a differenza di quanto è avvenuto, ad esempio, con le moratorie in ambito previdenziale e fiscale, la contribuzione in condominio non è mai stata sospesa, permanendo invece l’obbligo di adempiere alle scadenze programmate al momento dell’approvazione dei bilanci che, in molti casi, è avvenuta prima dell’emergenza sanitaria.

E dunque, ove in possesso della documentazione prevista dall’art. 63, comma 1 disp. att. c.c. – ossia la delibera di approvazione del bilancio condominiale e del relativo riparto -, nulla ostava al recupero giudiziale del credito.

Morosità condominiali: i casi e le soluzioni

Dal punto di vista invece dell’azione esecutiva,la legislazione emergenziale ha avuto invece un impatto certamente più significativo.

Ad esempio, l’art. 13, comma 14 del D.L. n. 183/2020 (cosiddetto “Decreto Milleproroghe”) ha modificato l’articolo 54ter del D.L. n. 18/2020 (cosiddetto “Cura Italia”), prorogando al 31.6.2021 la sospensione delle procedure esecutive aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

La norma opera, per l’appunto,limitatamente alle “abitazioni principali”, dal che devono ritenersi esclusi i locali commerciali o gli immobili concessi in locazione, a uso abitativo e non.

Al contempo, il Decreto Milleproroghe non contiene riferimenti all’art. 4 del D.L. n. 137/2020 (cosiddetto “Decreto Ristori”), che aveva disposto la diversa sanzione dell’inefficacia dei pignoramenti aventi ad oggetto l’abitazione principale eseguiti tra il 25.10.2020 e il 25.12.2020, giorno di entrata in vigore della legge di conversione.

Dunque, nel silenzio del legislatore, non sembra essere più preclusa l’avvio dell’azione esecutiva, ossia la notifica del pignoramento, l’iscrizione a ruolo della procedura e la trascrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Né va dimenticato l’intenso dibattito che si è prodotto riguardo alla possibilità di svolgere le assemblee condominiali da remoto, sfociato nella riforma dell’articolo 66, comma 6 disp. att. c.c.

Se da un lato, come anzidetto, non erano previste moratorie, dall’altro lato l’amministratore si trovava nell’impossibilità – fisica ancor prima che giuridica – di celebrare le assemblee utili all’approvazione del rendiconto, preventivo e riparto e, di conseguenza, non era possibile avviare l’azione monitoria tesa al recupero del credito.

In generale, si assiste oggi a una maggiore consapevolezza della necessità di approntare misure che prevengano l’insorgere della morosità, specie nei fabbricati di nuova realizzazione in cui il costruttore, prima di cedere le singole unità e dare vita al condominio, ha l’occasione di approntare regolamenti di natura contrattuale estremamente efficaci.

Si pensi, ad esempio, alla clausola di decadenza dal beneficio del termine di cui all’art. 1186 c.c., che consenta di recuperare l’intera contribuzione dell’esercizio di riferimento a fronte del mancato pagamento anche di una sola rata; a tassi di interesse ultra-legali, ma sempre nel rispetto della normativa antiusura di cui alla legge n. 108/1996, di importo e applicazione variabile a seconda dell’ammontare del credito e/o della durata dell’esposizione ecc.; a sanzioni che possano andare oltre i dettami dell’art. 70 disp. att. c.c., sia dal punto di vista degli importi che dell’entità del ritardo ecc.

La situazione pare essersi stabilizzata anche dal punto di vista della responsabilità dell’amministratore per l’omesso e/o ritardato recupero del credito.

Da un lato, infatti, l’articolo 1130, numero 10 c.c., ch eimpone di convocare l’assemblea per approvare il rendiconto entro centottanta giorni dalla scadenza dell’esercizio, è stato sospeso dall’articolo 63bis del D.L. n. 104/2020 (cosiddetto “Decreto Agosto”)sino alla conclusione dello stato di emergenza(che il Consiglio dei Ministri ha, da ultimo, prorogato al 31.7.2021).

Dall’altro lato, tuttavia, non si è registrata un’analoga sospensione del termine semestrale previsto dall’articolo 1129, comma 9 c.c., entro cui l’amministratore deve dare impulso all’esazione giudiziale, quantomeno notificando il decreto ingiuntivo e il precetto (Cassazione Civile, sentenza 20100/2013).

Pertanto, sarebbe stato opportuno che l’amministratore si fosse attivato per recuperare il credito relativo all’ultimo esercizio approvato prima dell’emergenza, così da non incorrere nell’inadempimento previsto dall’art. 1129, comma 12, numero 1) c.c.

Ove così non fosse, resta sempre valida la possibilità offerta dall’art. 1129, comma 9 c.c., ossiauna ratificaex post da parte dell’assemblea, eventualmente in sede di approvazione del nuovo bilancio, la cui nota sintetica esplicativa potrebbe indicare le ragioni che hanno determinato l’inerzia dell’amministratore.

Infine, va detto che l’emergenza sanitaria ha comportato l’introduzione di nuove opportunità, come ad esempio il cosiddetto “Superbonus 110”, che mal si conciliano con la morosità condominiale.

©Riproduzione riservata

Avv. Giuseppe Zangari

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