Le obbligazioni dei condomini nel contratto di appalto

L’appalto e le sue linee giuda in ambito condominiale.

Il Condominio si trova periodicamente ad affrontare lavori di manutenzione di notevole entità e per questo classificati come straordinari.

Il concetto di straordinarietà in ambito condominiale non è coincidente con quello tecnico, legato alla eccezionalità ed imprevedibilità dell’evento, ma è dipendente dalla notevole entità dei lavori nella propria consistenza economica. I lavori di ristrutturazione del fabbricato sono un esempio di straordinarietà pur essendo necessaria una manutenzione periodica per esempio di una facciata. La classificazione tra ordinarietà e straordinarietà è fondamentale per determinare le maggioranze da utilizzare nelle delibere di approvazione dei lavori e di tutti gli adempimenti conseguenziali che dovranno essere adottate con le maggioranze di cui all’art. 1136 co. II c.c. (la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi).

Normativa di riferimento dell’appalto in Condominio

L’appalto in Condominio è guidato fondamentalmente da due articoli: uno generico l’art. 1655 cod. civ. e l’atro specifico, l’art. 1135 c.c. Il primo definisce il contratto di appalto nelle sue linee generali, il secondo definisce gli elementi essenziali che guidano i lavori straordinari in Condominio. In via generica, il contratto di appalto è intanto un accordo tra una parte definita committente e l’altra che è l’appaltatore con il quale la seconda si obbliga a svolgere una determinata opera e la prima si obbliga a pagarne il prezzo. La caratteristica di questo accordo risiede nell’idoneità dell’impresa appaltatrice nello svolgimento dell’opera secondo una propria organizzazione e dotazione di personale e materiale da impiegarsi. Questo concetto di idoneità impone all’amministratore di verificare le caratteristiche dell’impresa appaltatrice pur se l’affidamento sia stato deliberato dall’assemblea dei condòmini.  Ricordiamo infatti che tra l’amministratore ed il condomino intercorre un rapporto di mandato regolato dagli articoli 1710 e seguenti c.c. e che uno dei doveri dell’amministratore quale mandatario è usare la diligenza media nell’espletare il suo incarico, l’amministratore è tenuto dunque sempre a verificare l’idoneità dell’impresa e dei tecnici nello svolgimento dei lavori.

Quando sorgono le obbligazioni a carico dei condomini.

La determinazione del momento in cui sorgono le obbligazioni dei condòmini nel contratto di appalto e dunque il momento in cui sono obbligati a pagare le quote, è determinante per diversi aspetti.

Individuare insorgenza di tale obbligazione nel contratto di appalto è fondamentale in caso di trasferimento dell’immobile. A differenza, infatti, della regola generale che prevede il subentro in via solidale (le somme si possono chiedere indifferentemente a l’uno oppure all’altro) del soggetto acquirente nell’obbligo di pagamento delle quote ordinarie ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in caso di lavori straordinari, obbligato è unicamente chi era classificabile quale condòmino al momento della delibera esecutiva dell’appalto.

Cosa s’intende dunque per delibera esecutiva dell’appalto? 

L’esecutività è legata alla certezza dell’affidamento dell’incarico e di conseguenza la determinazione del prezzo offerto dall’impresa aggiudicataria, fissando così gli elementi costituitivi fondamentali dell’opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa (Cass. 10 settembre 2020, n. 18793).

I lavori affidati dovranno necessariamente riguardare le parti comuni dell’edificio e non parti esclusive dei condòmini o terzi, anche quando questi siano gravati da servitù, è il caso di muri perimetrali privati attraversati da tubazioni condominiali. In tali casi, occorrerebbe stipulare un accordo specifico ed in caso di opposizione del privato, ricorrere alla tutela del giudice ai sensi dell’art. 1069 c.c. In caso contrario, le delibere adottate dal Condominio che riguardino interventi sulle parti private, sarebbero affette da nullità.

La delibera di approvazione dei lavori straordinari con la relativa individuazione dell’impresa aggiudicataria e conseguentemente il prezzo, non può prescindere dalla costituzione del fondo straordinario vincolato come previsto dall’art. 1135 c.c.

La coesistenza degli elementi costitutivi su indicati obbliga i condòmini al pagamento delle quote determinate dal piano di riparto predisposto dall’amministratore ed il condòmino è obbligato al pagamento anche se i lavori non sono ancora iniziati. In mancanza di pagamento, si potrà richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del condòmino moroso (Trib. Roma 29 novembre 2024, n. 18255). Al legale del Condominio basterà presentare al giudice la delibera con la quale sono stati approvati i lavori, la spesa ed il piano di riparto (Cass. 19 marzo 2021, n.7876) . La delibera infatti determina la costituzione dell’obbligazione in capo ai condòmini mentre il piano di riparto sancisce la regolarità del frazionamento delle quote secondo le tabelle vigenti.

In conclusione

L’obbligazione dei condòmini di pagamento delle quote previste in un appalto per opere straordinarie di notevole entità sorge con la decisione del Condominio in relazione:

• all’affidamento dell’incarico all’impresa;
• alla determinazione del prezzo;
• alla formazione del fondo;
• all’elaborazione del relativo piano di riparto che consente all’amministratore di determinare e dunque richiedere le somme ai condòmini ottenendo il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Non è, invece, rilevanti per l’insorgenza dell’obbligazione in discorso, l’avvio o meno dei lavori.

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