Le spese di manutenzione del cappotto vanno divise fra tutti i condomini (anche se copre solo parte dell’edificio)

Le spese di manutenzione del cappotto vanno divise fra tutti i condomini (anche se copre solo parte dell’edificio)

Vanno divisi fra tutti i condomini le spese dei lavori anche se il cappotto termico copre soltanto una parte dell’edificio.

Vanno divisi fra tutti i condomini le spese dei lavori anche se il cappotto termine copre soltanto una parte dell’edificio. L’opera realizzata unicamente sulle superfici a sbalzo, infatti, garantisce l’isolamento tecnico dell’intero stabile, riducendo così la bolletta energetica di ciascun proprietario esclusivo. E devono essere ripartiti in base ai millesimi anche i costi per installare i gocciolatoi in rame: concorrono all’integrità architettonica del fabbricato.

Questo è quanto stabilito dalla Corte d’Appello dell’Aquila con la sentenza n. 1551 del 13 novembre 2020.

Il fatto. I proprietari di uno degli appartamenti in condominio impugnavano la delibera con la quale l’assemblea aveva approvato il computo metrico estimativo privato dei lavori di rifacimento del cappotto termico. L’assemblea aveva imputato le relative spese ai soli proprietari esclusivi, sul rilievo che il cappotto termico, con isolamento di sottobalconi e sottobalzi, e i gocciolatoi in rame, sarebbero opere realizzate ad uso e beneficio esclusivo della proprietà privata.

I condomini contestano quanto deliberato dall’assemblea. Sostengono che gli interventi sono realizzati su una porzione delle mura perimetrali, la parte dello stabile che risulta più soggetta all’azione degli agenti atmosferici come la pioggia. Si tratta cioè di lavori effettuati su parti comuni del fabbricato, per cui le spese andrebbero ripartite in misura proporzionale tra tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123 c.c.

I giudici hanno accolto le ragioni dei condomini.

Muri perimetrali. La sentenza ribadisce anzitutto che i muti perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri e, dunque, ricompresi tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. Essi determinano la consistenza volumetrica dell’edificio e lo proteggono dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso.

Nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell’immobile (Cass. civ. n. 11288/2018).

Cappotto termico. Quindi, nel caso come quello in esame, in cui si decida di proteggere con un cappotto termico solo una parte delle mura perimetrali dell’edificio ossia quelle che costituiscono la parte più soggetta all’azione degli agenti atmosferici, la relativa spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123 comma 1 c.c.

Infatti – osserva la Corte – “l’opera riguarda parti comuni dello stesso edificio (non essendoci alcun titolo che deponga al contrario) ed è deputata a preservare l’intero stabile condominiale garantendone l’isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale”.

Gocciolatoi. Lo stesso discorso vale per i gocciolatoi in rame da installare in sostituzione di quelli in materiale laterizio già esistenti atteso che “gli stessi generalmente svolgono la funzione di allontanare il flusso di acqua piovana che scorre sulle superfici orizzontali del fabbricato, dal fronte verticale impedendone, di fatto, il dilavamento e quindi servono a preservare l’intero edificio dalle infiltrazioni e non solo le proprietà esclusive ove i gocciolatoi sono apposti, per cui le spese di rifacimento e manutenzione degli stessi devono essere ripartite fra tutti i condomini, attesa la loro essenziale finalità di concorrere all’integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata”.

La decisione. Su questi presupposti, la Corte ha dichiarata nulla la delibera impugnata in quanto adottata in violazione degli art. 1117 e 1123 c.c. L’approvazione del computo metrico privato dei lavori straordinari sopra indicati è stato erroneamente considerato a beneficio esclusivo di singoli condomini. Di conseguenza, le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.

La gestione dei lavori straordinari in Condominio

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