I condomini italiani si trovano ad affrontare una nuova realtà normativa, che introduce una serie di obblighi e sanzioni in materia di sicurezza delle acque potabili negli edifici.
All’interno degli impianti idrici possono infatti annidarsi batteri come la legionella, che possono essere altamente nocivi per l’essere umano. Il Decreto 18 del 23 febbraio 2023 introduce pertanto una serie di obblighi di controllo e manutenzione degli impianti idrici per gli amministratori di condominio.
Ma quali sono concretamente le responsabilità degli amministratori? Quali sanzioni sono previste? E quando scatta la responsabilità penale?
Sanzioni amministrative previste dal Decreto Legislativo 18/2023
In base a quanto previsto dall’articolo 5 comma 3 del Decreto 18/2023 l’amministratore di condominio, in quanto gestore della distribuzione idrica interna, ha il compito di assicurare che i valori di parametro previsti dal Decreto, circa la qualità dell’acqua nel condominio, siano mantenuti dal punto di consegna fino al punto di utenza (cioè rubinetti, docce ecc.).
Il Decreto Legislativo 18 del 23 febbraio 2023 stabilisce che le violazioni relative ai parametri di qualità delle acque potabili e agli obblighi di verifica della salubrità dell’acqua negli impianti idrici comportino l’imposizione di pesanti sanzioni amministrative. In particolare, l’articolo 23 del decreto prevede, in capo agli amministratori di condominio, multe che vanno da 5.000 a 30.000 euro per il mancato rispetto dei parametri di qualità delle acque.
Le sanzioni vengono irrogate secondo la procedura stabilita dalla Legge 689/1981, in base alla quale gli amministratori avranno la possibilità di proporre ricorso avverso tali contestazioni dinanzi al giudice ordinario.
Responsabilità penale
La responsabilità dell’amministratore di condominio per la gestione e manutenzione dell’edificio è regolata dal codice civile, che stabilisce i suoi obblighi e doveri. In particolare, questi ha il compito di provvedere alla gestione delle parti comuni, compresi gli impianti idrici, al fine di garantire la sicurezza e la salubrità degli ambienti.
Nel caso della legionella, l’amministratore ha la responsabilità di attuare misure preventive e di manutenzione degli impianti idrici. Non solo in base a quanto previsto dal nuovo Decreto 18/2023, ma anche in base alle statuizioni del Codice civile.
Gli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono previsti infatti dallo stesso codice civile: l’amministratore in base a quanto previsto dall’articolo 1130, comma 4 c.c. deve provvedere a tutte le operazioni necessarie a garantire la funzionalità e la sicurezza degli impianti.
Sulla base di ciò, laddove si verifichi un caso di legionella all’interno del condominio, la responsabilità dell’amministratore può essere di natura penale in caso di omissione di interventi necessari a prevenire la diffusione del batterio. Ad esempio, la mancata pulizia e disinfezione periodica degli impianti idrici, in base a quanto previsto ora dalle nuove disposizioni del Decreto 18/2023, o l’omesso controllo della temperatura dell’acqua, che favorisce la proliferazione della legionella, può costituire una negligenza grave.
In questo caso, la responsabilità penale dell’amministratore si fonda sull’articolo 40, comma 2, del codice penale, che stabilisce che non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di evitare, equivale a causarlo. Pertanto, l’amministratore potrebbe essere ritenuto penalmente responsabile per omissione, in quanto, a causa della sua posizione di garanzia, questi ha l’obbligo di tutelare la sicurezza e la salute dei condòmini e di tutte le persone che frequentano il condominio.
Un’eventuale responsabilità di carattere penale, nell’ambito della Legionella in condominio, potrebbe configurarsi per i reati di lesioni colpose (art. 590 c.p.) o omicidio colposo (art. 589 c.p.) nel caso in cui, a causa di un’infezione da legionella, una persona subisca danni alla salute o addirittura perda la vita. In tali circostanze, l’amministratore, in qualità di titolare di una posizione di garanzia nei confronti dei condòmini e dei terzi, potrebbe essere ritenuto responsabile per non aver adottato le dovute precauzioni, non avendo effettuato controlli adeguati o non avendo effettuato lavori di manutenzione straordinaria urgenti per eliminare il rischio di contaminazione.
Per affermare la responsabilità penale dell’amministratore in relazione a un caso di legionella, sarà necessario dimostrare che la condotta omissiva dell’amministratore (come la mancata manutenzione o il ritardo nell’intervento) abbia direttamente causato l’evento dannoso, ovvero il contagio o l’infezione da legionella che ha danneggiato la salute di un condòmino o di un terzo.
In sintesi, la responsabilità dell’amministratore di condominio in tema di legionella è principalmente legata all’omissione di interventi di prevenzione e manutenzione degli impianti idrici, e la sua negligenza può comportare la configurazione di reati, tra cui lesioni colpose o, nei casi più gravi, omicidio colposo, come peraltro accaduto di recente a Sulmona, dove un amministratore di condominio è stato iscritto nel registro degli indagati per omicidio colposo, a causa del decesso di una donna per legionella in uno degli stabili da questo amministrati.
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