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Legittimo l’aumento dei costi per servizi comuni ai titoli di B&B e affittacamere

Legittimo l’aumento dei costi per servizi comuni ai titoli di B&B e affittacamere

Il Tribunale di Roma, Sez. V civile, con la sentenza n. 1271/2024 ha precisato le condizioni per aumentare i costi dei servizi condominiali ai titolari di strutture ricettive

L’art. 1123 c.c. prevede che tutti i condomini siano tenuti a contribuire alle spese per la gestione, manutenzione (ordinaria e straordinaria), nonché per le innovazioni delle parti comuni, «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno» (art. 1123, c. 1 c.c.). La tabella millesimale “generale” rappresenta, quindi, il criterio comune e generale per il riparto di tutte le spese in condominio.

Tuttavia, lo stesso articolo 1123 prevede alcune deroghe a detto criterio, disponendo che possano essere sviluppate tabelle millesimali che facciano ricorso al criterio dell’uso che ciascun condomino può fare della cosa comune (art. 1123, c. 2 c.c.) ovvero del concreto utilizzo del bene comune (art. 1123, c. 3 c.c.).

Lo stesso Codice civile consente, quindi, di adeguare la contribuzione tenendo conto del maggior godimento che alcuni condomini possono avere delle parti e dei servizi comuni. Un esempio applicativo codificato è quello di cui all’art. 1124 c.c. che determina la formazione della tabella scale non solo tenendo conto del valore della proprietà generale (quantificato nei limiti del 50% della contribuzione), ma del diverso uso che i singoli condomini fanno ovvero possono fare delle scale, tenuto conto dell’altezza del piano.

La presenza di strutture ricettive (Bed&Breakfast e Affittacamere) e il maggiore uso delle parti comuni

Negli ultimi anni, si è sviluppato il fenomeno per il quale molti immobili in condominio, spesso non abitati dai rispettivi proprietari, non vengono più concessi in locazione ricorrendo alle “classiche” formule locatizie, ma utilizzando piattaforme online per l’attivazione di locazioni estremamente brevi, della durata di una notte ovvero poche settimane.

Sebbene la maggior parte di queste strutture abbia eseguito tutte le prescritte comunicazioni presso il Comune e la Questura, assumendo la forma giuridica dell’affittacamere ovvero del Bed&Breakfast, capita spesso che le attività vengano esercitate senza alcun controllo, con tutte le conseguenti criticità in termini di sicurezza e di evasione fiscale.

In ogni caso, il “disagio” connesso alla presenza di una struttura ricettiva è evidente, a prescindere dalla forma giuridica con la quale l’attività viene esercitata.

La presenza e il passaggio di numerosi soggetti nelle parti comuni, che utilizzano ripetutamente gli ascensori e le scale, spesso (seppure incolpevolmente) sporcando e rovinando le pareti con le valigie, nonché utilizzando – in misura maggiore rispetto al progetto originale – gli scarichi da parte degli ospiti.

Sotto altra prospettiva, non si può non considerare il disagio che le strutture ricettive diverse dagli alberghi soffrono all’interno degli edifici in condominio con impianto di riscaldamento e/o condizionamento centralizzato, posto che i periodi, gli orari e le temperature di conduzione non sono necessariamente corrispondenti alle esigenze degli ospiti, con evidente aumento dei costi di gestione e dei disagi.

Appare indubbio, quindi, il maggiore uso delle parti e dei servizi comuni derivante dalla presenza di strutture ricettive, con la conseguenza che – sotto un profilo di ragionevolezza – non si potrebbe che propendere per un necessario ripensamento e bilanciamento della contribuzione.

Tuttavia, non può non rilevarsi che l’obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi prescinde dall’uso effettivo che il condomino faccia delle parti comuni, dovendosi far riferimento all’uso potenziale e non a quello effettivo.

La deroga ai criteri legali di riparto: una scelta totalitaria

In primo luogo, è necessario verificare se e in che termini sia possibile derogare ai criteri legali di riparto. Interviene, sul punto, la previsione di cui all’ultimo periodo del primo comma dell’art. 1123 c.c.

Invero, se il criterio di norma applicato è quello della proporzione al valore della proprietà di ciascuno dei condomini, si precisa che il criterio generale trova applicazione «salvo diversa convenzione» (ultimo periodo del primo comma). Detta convenzione dovrà essere approvata all’unanimità dei partecipanti al Condominio (e quindi: 1000 millesimi).

Esclusivamente ricorrendo tali circostanze, è possibile derogare l’applicazione dei criteri legali di ripartizione delle spese in favore di altri criteri, di natura convenzionale, che saranno efficaci esclusivamente inter partes, ovverosia aventi effetto esclusivamente tra i condomini che – in quel momento – fanno parte dell’assise condominiale e che hanno approvato detta pattuizione.

Come si può facilmente immaginare, difficilmente qualcuno potrebbe votare a favore di una deroga che porti un aggravio di costi a proprio sfavore, rendendo – di fatto – detta strada non percorribile.

La procedura codificata in un regolamento contrattuale

Il Tribunale di Roma, Sez. V civile, con la sentenza n. 1271/2024 ha affrontato l’interessante questione secondo la quale, a fronte di una specifica ed espressa previsione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, è stato possibile adottare una deroga ai criteri legali di riparto delle spese ricorrendo ad una maggioranza ordinaria (art. 1136, c. 2 c.c.).

Nel caso di specie, un condomino – presso i cui locali veniva esercitata da un terzo, conduttore, l’attività di bed&breakfast – impugnava la deliberazione dell’assemblea appositamente convocata per attribuire una maggiorazione della contribuzione a carico della sua unità in virtù dell’attività in concreto esercitata presso la stessa.

Giova, in primo luogo, rilevare che il Regolamento condominiale non vietava la possibilità di condurre la gestione di un’attività di tipo ricettivo. Al contrario, vi era una clausola di salvaguardia a mente della quale:

«qualora gli appartamenti vengano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il proprietario o i suoi aventi causa intensifichino l’uso dell’androne delle scale dell’ascensore, può con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, C.C. imporre una maggiorazione del contributo spese di gestione e di manutenzione dovuto a sensi del presente regolamento, per tali parti e servizi comuni»

L’efficacia della clausola regolamentare

La clausola sopra citata è stata ritenuta idonea ad esplicare i propri effetti in considerazione della circostanza secondo la quale la previsione è contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, trascritto nei pubblici registri.

La previsione di una deroga ai criteri di riparto previsti dalla legge, integrata da una procedura decisionale “semplificata” (essendo sufficiente la maggioranza ordinaria di cui all’art. 1136, c. 2 c.c.) è stata ritenuta valida perché approvata, appunto, dalla totalità dei condomini che hanno approvato il regolamento “contrattuale”.

Detto regolamento, inoltre, risultava iscritto nei registri immobiliari, con la conseguenza che il suo contenuto è opponibile non solo a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato il regolamento, ma anche a coloro, che successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell’edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore anche in mancanza di una espressa previsione, in tal senso, nei singoli atti di acquisto (Cfr. Cass., sent. n. 2546 del 17/3/1994; Cass., Sez. II, sent. n. 3749 del 15/04/1999; Cass., sent. n. 30246 del 20/11/2019; Cass., sent. n.14898 del 2013).

La procedura di attuazione della clausola

Lo stesso tenore letterale della previsione regolamentare consente una definizione “agevolata” della questione che sia basata sulla mera ricognizione della presenza di unità immobiliari aventi destinazione diversa dalla mera “abitazione”.

Tale circostanza, una volta rilevata, ha portato ad una deliberazione che attribuiva una maggiorazione del 30% sugli oneri condominiali, in virtù di una procedura “semplificata” prevista in un regolamento avente natura contrattuale e trascritto nei registri immobiliari.

Deve, di conseguenza, escludersi l’interpretazione secondo la quale la circostanza che esistano unità aventi destinazione diversa dall’abitazione possa comportare l’automatica maggiorazione dell’onere di contribuzione.

Viceversa, in mancanza di una previsione regolamentare analoga a quella in commento, avrebbe trovato attuazione la normativa generalista, con la conseguente necessità di una deliberazione assunta dalla totalità dei partecipanti al condominio per poter “compensare” i disagi e i maggiori oneri rilevati, salvo il caso della comprovata responsabilità del condomino (ovvero suoi aventi causa, quindi: gli ospiti) nella causazione degli eventi che generino danni e maggiori spese di gestione ordinaria (es. pulizia degli spazi comuni, consumo di energia elettrica…) e straordinaria (interventi di riparazione e ripristino degli impianti di ascensore, rifacimento delle murature…) da eseguirsi nell’edificio.

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Avv. Peter Lewis Geti

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