Sgombriamo il campo da equivoci di sorta e, bando ai convenevoli, lo diciamo subito e direttamente: l’amministratore di condominio professionista ha diritto ad un compenso aggiuntivo a quello ordinario per tutte le attività di carattere straordinario che vengano deliberate dall’assemblea di condominio, tra le quali, certamente rientrano quelle finalizzate al godimento dell’agevolazione fiscale della detrazione del 110%.
Unica condizione, ovviamente, è che il compenso in oggetto sia espressamente pattuito con la compagine condominiale ed esattamente determinato nel suo ammontare, senza che, in simili ipotesi, siano configurabili conflitti d’interessi di alcun genere.
Ricaviamo questa ferma convinzione dalla lettura degli articoli 1708, 1709, 1130 e 1135 del codice civile. Ed invero, indiscussa la riconducibilità della figura dell’amministratore a quella del mandatario con rappresentanza, e dunque, pacifica l’applicazione al rapporto tra questi ed i singoli condòmini delle norme sul mandato, già l’art. 1709 c.c., al primo comma, ci dice che “il mandato si presume oneroso”.
Il compenso dell’Amministratore di Condominio tra prestazioni ordinarie e straordinarie. Ebook
Il contenuto di tale contratto è, poi, perfettamente delineato dal secondo comma dell’art. 1708 c.c., secondo il quale: “Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione (…)”.
Ma non basta: proseguendo nell’esame delle norme del codice civile dedicate espressamente alle attribuzioni dell’amministratore di condominio e dell’assemblea dei condòmini, vale a dire, rispettivamente, l’art. 1130 e 1135 c.c., ricaviamo, con assoluta chiarezza, l’ambito entro il quale il gestore del patrimonio immobiliare altrui può –anzi, deve- muoversi nell’espletamento delle mansioni connaturate al suo ruolo.
In particolare, l’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale da lui predisposto e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dello stabile;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità.
Per queste attività, che possono qualificarsi come “ordinarie” egli, al conferimento dell’incarico, presenta un preventivo che viene espressamente approvato dall’assemblea.
Come è intuibile, per converso, l’amministratore non ha competenza diretta per le attività di carattere “straordinario”, le quali sono demandate specificatamente all’assemblea dei condòmini. Ai sensi del quarto comma dell’art. 1135 c.c., infatti, l’assemblea delibera in merito alle “opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni (…)”, così come, per effetto del successivo quinto comma del medesimo articolo: “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.”
Se ne ricava, a parere dello scrivente, che mentre il compenso pattuito annualmente ed approvato dalla compagine condominiale riguarda esclusivamente l’attività ordinaria, tutto ciò che ha natura di attività “straordinaria ed ulteriore” rispetto a quanto espressamente indicato dall’art.1130 c.c. (ivi comprese le attività finalizzate al godimento del c.d. Superbonus 110%), non solo dev’essere oggetto di espressa delibera autorizzativa –o di ratifica- ma, soprattutto, dev’essere retribuito separatamente ed adeguatamente, con un compenso aggiuntivo che sia proporzionato alla natura ed alla complessità delle opere da realizzarsi.
In questo senso, molteplici sono le pronunce di legittimità e di merito secondo le quali il potere di deliberare la stipula di contratti con i terzi relativi a lavori di manutenzione straordinaria è attribuito in via esclusiva all’assemblea, mentre, fra gli atti conservativi attribuiti alla competenza dell’amministratore rientrano solo gli atti di conservazione della cosa comune di natura ordinaria o gli atti urgenti di non rilevante entità, che siano necessari per la salvaguardia dell’integrità della proprietà comune. (Trib. di Roma, Sent. n. 17115 del 10.09.2019; Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 24133 del 24.10.2013; Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 14618 del 17.06.2010)
Il compenso dell’Amministratore di Condominio tra prestazioni ordinarie e straordinarie. Ebook
©Riproduzione riservata
Lascia un commento