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L’esecuzione dei lavori in condominio e i confini del potere decisionale dell’amministratore condominiale

L’esecuzione dei lavori in condominio e i confini del potere decisionale dell’amministratore condominiale

L’amministratore di condominio ha poteri autonomi e circoscritti, legati al ruolo di gestione che ricopre di tipo burocratico ed esecutivo delle delibere assunte congiuntamente dai condomini.

I lavori condominiali sono sempre accolti dai protagonisti della vita comune come una forte sciagura. Fonti di sicure liti tra condomini e di dolorosi salassi economici, risultano però necessari per garantire lunga vita e decoro agli immobili.

Al fine di affrontare tali imprevisti, più o meno improvvisi, in maniera più serena, vediamo di seguito alcune brevi nozioni fondamentali da conoscere per poter agire in maniera più consapevole nel rispetto della legge e dei propri interessi.

All’interno del condominio due sono gli organi rilevanti: l’assemblea dei condomini e l’amministratore.

Come è a tutti noto, l’assemblea dei condomini è l’organo sovrano che riunisce tutti i titolari delle unità immobiliari. Temuta e odiata da ogni condomino, è – in realtà – di cruciale importanza, in quanto luogo ove vengono discusse, deliberate e assunte le decisioni fondamentali della vita del condominio e in cui ogni condomino ha la concreta facoltà di esprimere la propria opinione e di far valere le proprie ragioni.

L’amministratore, invece, è il soggetto, persona fisica o giuridica, che viene nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece, divenendo il responsabile delle parti comuni dell’edificio e giocando un necessario e ruolo di mediazione tra le parti “in campo”.

Proprio per la loro fondamentale importanza, il legislatore ha riconosciuto a questi due organi specifici attribuzioni, ma qual è la portata degli stessi?

Per quanto riguarda l’assemblea, il nostro Ordinamento ha riconosciuto molteplici attribuzioni, come per esempio: la conferma dell’amministratore e l’eventuale sua retribuzione, l’approvazione del rendiconto e delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, per le quali deve obbligatoriamente essere costituito un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire.

Si tratta, senza ombra di dubbio, dell’organo provvisto del maggior livello di competenze e di rilevanza. Senza assemblea vigerebbe, infatti, l’anarchia più assoluta.

L’amministratore, a confronto, ha poteri autonomi più circoscritti, essenzialmente legati al ruolo di gestione che ricopre di tipo burocratico ed esecutivo delle delibere assunte congiuntamente dai condomini.

Con specifico riferimento all’esecuzione dei lavori condominiali, possiamo riconoscere che Assemblea e Amministratore presentano poteri similari in alcuni ambiti e, prima di esaminarli nello specifico, è utile distinguere tra lavori condominiali ordinari e straordinari.

In particolare, grazie all’intervento della giurisprudenza, si può affermare, con cognizione di causa, che l’elemento caratterizzante l’ordinaria amministrazione risiede nella normalità dell’atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Le riparazioni straordinarie, dall’altro canto, si contraddistinguono per la loro particolare natura inerente, ad esempio, l’installazione di un bene e la conservazione nel tempo ovvero la ricostruzione e l’innovazione della struttura. Un esempio molto semplice che può aiutare in tal senso è il seguente:

  • sfalcio estivo dell’erba del giardino condominiale – ordinaria amministrazione;
  • installazione del cappotto esterno – straordinaria amministrazione.

Le norme del codice civile attribuiscono all’amministratore un ampio margine di autonomia nell’esecuzione della prima tipologia di opere analizzata mentre vengono poste dei vincoli per quel che concerne la manutenzione straordinaria.

L’art. 1135 c.c.  riserva, nello specifico, il potere di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria alla sola valutazione e delibera dell’assemblea condominiale, prevendendo espressamente che l’amministratore non possa ordinare detti lavori.

Sempre la norma in parola stabilisce, di contro, che l’amministratore possa ordinare interventi straordinari solo ed esclusivamente qualora rivestano carattere urgente, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea.

Dal quadro normativo appena descritto, emerge che l’autonomia dell’amministratore sia limitata, per quel che concerne la manutenzione straordinaria, alla sola ipotesi dell’urgenza ovvero quegli interventi che possono determinare un danno per le parti comuni se non realizzati in tempo.

Non è di poco conto, quindi, per l’amministratore, ovvero per il condomino, sapere quali lavori siano da considerarsi lavori di manutenzione ordinaria e quali di manutenzione straordinaria.

Tuttavia, qualora l’amministratore non agisca nei confini previsti dalle norme codicistiche e dalla giurisprudenza che lo legittima ad intervenire, anche in assenza dell’autorizzazione assembleare, potrà sempre chiedere alla compagine condominiale che il suo operato venga ratificato.

Proprio in conseguenza dell’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e della ripartizione delle spese condominiali, la delibera assembleare assume l’effetto vincolante stabilito dall’art. 1137, comma 1 c.c., con conseguente obbligo per i singoli condomini di contribuire al pagamento delle stesse.

Ricordiamo, infine, che tutto quanto sopra è un breve excursus delle nozioni principali sull’argomento. È sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista per poter tutelare al meglio i propri diritti.

©Riproduzione riservata

Avv. Nicola Camporese

C.so Vittorio Emanuele II n. 275 35123 Padova 3497171490 camporese@ncstudiolegale.it

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