Con la sentenza n. 3861/2025, il Tribunale di Milano si è espresso in una controversia riguardante un rapporto locatizio relativa al mancato pagamento dei canoni di locazione a causa della presenza di vizi (nella specie: infissi danneggiati) nell’immobile locato. Il giudice ha affermato un principio chiaro: se i vizi sono conosciuti dalle parti al momento della stipula del contratto, non legittimano la sospensione del pagamento del canone né il diritto alla sua riduzione.
I fatti e i precedenti gradi di giudizio
La controversia ha origine da un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato nel 2022 per un appartamento a Milano.
Il conduttore sospendeva unilateralmente il pagamento dei canoni di locazione nel maggio 2023, lamentando che gli infissi dell’immobile fossero in cattive condizioni.
Ne conseguiva la richiesta di riduzione del canone nella misura del 50% e la proposizione di opposizione a un decreto ingiuntivo di € 24.300 ottenuto dalla locatrice per canoni non pagati.
Con la propria opposizione, il conduttore richiedeva, in via riconvenzionale, anche il risarcimento dei danni per spese sostenute (trasloco, cauzione, ecc.) e per l’aggravarsi di una patologia (sclerodermia) di uno degli inquilini, che – secondo la ricostruzione operata – sarebbe peggiorata a causa delle condizioni dell’immobile.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha rigettato quasi tutte le domande degli inquilini, ritenendo che i vizi agli infissi erano stati espressamente indicati nel contratto (art. 1), e quindi erano “conosciuti”.
Ne deriva che la conoscenza del problema e la conseguente accettazione dello stesso, così come previsto dal contratto di locazione, rappresentano ex se elementi sufficienti per escludere ogni qualificazione del “problema” come “vizio” e, quindi, ogni eventuale responsabilità.
A ciò si aggiunga che, nel corso del procedimento di sfratto per morosità, parte conduttrice aveva richiesto la concessione del “termine di grazia”, circostanza qualificata dal giudice procedente come implicita ammissione di morosità e rinuncia a far valere i vizi.
Inoltre, con particolare riferimento alla responsabilità per l’aggravamento della malattia azionata in via riconvenzionale, il Tribunale ha ritenuto che non fosse stata dimostrata alcuna responsabilità della locatrice nell’aggravamento della malattia. Ne deriva il rigetto della domanda riconvenzionale da parte del magistrato.
I principi oggetto di accertamento e decisione
La sentenza in commento esplica rilevanti riflessi per la gestione immobiliare, in quanto chiarisce i confini di applicabilità dell’art. 1578 c.c. sulla riduzione del canone in caso di vizi e ribadisce il principio secondo cui non basta l’esistenza di un difetto per giustificare il mancato pagamento.
In particolare, viene ribadito l’orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui il canone di locazione va pagato, salvo gravi vizi occulti che rendano l’immobile inidoneo all’uso pattuito.
Viceversa, nel caso in cui i vizi siano visibili e conosciuti, ogni sospensione del pagamento del canone è da considerarsi illegittima.
Per i proprietari che danno in locazione immobili, la sentenza sottolinea l’importanza di specificare nel contratto eventuali vizi già esistenti, eventualmente anche allegando fotografie per evitare successive contestazioni. Tali clausole, se accettate, precludono successive contestazioni da parte del conduttore. Allo stesso tempo, per i conduttori, la decisione mette in guardia contro comportamenti arbitrari, come la sospensione unilaterale del pagamento.
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