L’aggiornamento della guida dell’Agenzia delle Entrate rimette al centro un tema che, da tempo, attraversa i condomìni italiani: le locazioni brevi non possono più essere lette come una materia confinata al rapporto tra proprietario e Fisco. La pubblicazione aggiornata illustra infatti le regole fiscali dei contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa, e richiama con maggiore nettezza i nuovi limiti applicabili dal periodo d’imposta 2026.
Cosa cambia davvero con la guida aggiornata
La disciplina delle locazioni brevi continua a riguardare gli immobili a uso abitativo situati in Italia, locati per non più di 30 giorni. Resta la possibilità di applicare la cedolare secca, ma il quadro è diventato più selettivo: l’aliquota ordinaria per gli affitti brevi è al 26%, mentre il 21% resta applicabile ai redditi riferiti a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente per ciascun periodo d’imposta.
La novità più rilevante, però, è un’altra. Dal 1° gennaio 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere applicato solo se, nel periodo d’imposta, vengono destinati a questa finalità non più di due appartamenti. La riduzione della soglia, rispetto al precedente limite di quattro, è stata recepita nella nuova guida dell’Agenzia e segna una linea molto più rigida sul confine tra attività privata e attività imprenditoriale.
Il punto operativo per proprietari e amministratori
Sul piano normativo, la conseguenza è chiara: superata la soglia dei due appartamenti, la locazione breve esce dall’alveo del regime agevolato riservato alla gestione non imprenditoriale. Sul piano operativo, questo significa che il proprietario non può più limitarsi a valutare il singolo contratto, ma deve guardare all’insieme degli immobili destinati agli affitti brevi nell’anno fiscale. Per gli amministratori, invece, la notizia è rilevante perché aumenta il numero dei casi in cui la gestione dell’unità immobiliare avrà riflessi più strutturati sull’organizzazione del fabbricato e sui rapporti con i terzi.
Intermediari, portali e adempimenti da non sottovalutare
La guida aggiornata richiama anche gli obblighi degli intermediari immobiliari e dei portali telematici. I dati dei contratti devono essere comunicati all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto; nelle comunicazioni entra inoltre il tema del Codice Identificativo Nazionale, espressamente richiamato nella normativa più recente. Se l’intermediario incassa o interviene nel pagamento dei canoni, resta l’obbligo di operare una ritenuta del 21%, da versare con modello F24 utilizzando il codice tributo 1919.
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