Uno degli argomenti più spinosi nei Condomini riguarda gli interventi sui frontalini dei balconi.
Spesso si dibatte e si litiga su chi debba considerarsi proprietario degli stessi e quindi farsi carico della relativa manutenzione: i frontalini sono del singolo condòmino, o del Condominio?
Definizione di frontalino. Innanzitutto, proviamo a fornire una definizione di frontalino: esso è quella fascia verticale di piccole dimensioni, posta sui lati esterni del piano orizzontale di calpestio del balcone. Tale elemento architettonico rifinisce esternamente un balcone e, insieme a ringhiere, parapetti e sottobalcone, è visibile dal di fuori.
Il frontalino spesso si rivela essere la parte più delicata dei prospetti esterni di un Fabbricato: quella più facilmente deperibile e, dunque, maggiormente oggetto di interventi manutentivi.
Eccoci, allora, arrivati al punto critico della questione: chi deve sobbarcarsi la spesa inerente queste opere?
I Balconi in Condominio. Ripartizione spese, casi pratici e riferimenti giurisprudenziali. Ebook
I diversi orientamenti giurisprudenziali sui frontalini. A tal riguardo si registrano due orientamenti giurisprudenziali.
Il primo orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito considera i frontalini di competenza condominiale poiché concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici caratterizzando le facciate e, pertanto, le spese di manutenzione – in quest’ottica – sono di competenza di tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà generale. (Cfr. (Trib. Milano, 01 febbraio 1988, n.1045; Cass., 18 marzo 1989 n.1361; Trib. Milano, 14 ottobre 1991 n. 9259; Cass., 29 ottobre 2018, n. 27413; Trib. di Roma, 19 Gennaio 2021, n. 915).
In altre occasioni, invece, la Suprema Corte di Cassazione (Cass. 07 settembre 1996, n. 8159; Cass. 21 gennaio 2000, n. 637; Cass. 20 luglio 2004, n. 14576; Cass. 29 gennaio 2007 n. 1784) ammetteva la ripartizione delle spese afferenti i frontalini tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi, SOLO SE assolvono alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’Edificio.
Ma chi stabilisce la funzione decorativa-ornamentale del frontalino rispetto all’immobile? Secondo gli Ermellini (Cass. 29 gennaio 2007 n. 1784), si tratta di una valutazione riservata al giudice di merito (ossia i tribunali locali), anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza.
Con questo secondo orientamento, veniva, dunque, minata la convinzione che il frontalino fosse sempre assimilabile alla facciata e di competenza (in termini economici e di responsabilità) del Condominio.
Si tratta, allora, di entrare nel merito caso per caso, per stabilire la funzione dei frontalini in modo da determinare la corretta ripartizione di spese.
Una possibile soluzione per determinare la competenza dei frontalini. Allorquando la valutazione è effettuata da soggetti diversi dai giudici, sarà sempre passibile di contestazioni perché il condòmino che ha un interesse tenderà ad aderire ad un orientamento giurisprudenziale anziché ad un altro.
Ancora ad oggi, dunque, permane questa incertezza sul corretto addebito delle spese e questo a volte paralizza le attività delle assemblee condominiali per il timore di adottare delibere che poi vengano impugnate e, nel caso, annullate dai giudici.
Una possibile soluzione utile a definire la questione, è far riferimento alla responsabilità da custodia e a quella da rovina di costruzioni, rispettivamente artt. 2051 e 2053 c.c.
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Responsabilità |
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| Art 2051 c.c. | Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. |
| Art. 2053 c.c. | Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. |
L’applicazione di tale norme nel caso condominiale che ci interessa in questa sede, passa per un’operazione semplicissima: la verifica dello stato manutentivo del balcone.
La giurisprudenza consolidata (a titolo esemplificativo: Cass., 05 gennaio 2011, n. 218) infatti, è univoca nell’affermare che il balcone è da considerarsi del condòmino proprietario dell’appartamento da cui si accede al balcone stesso, anche se inserito in facciata.
Quello che risalta è che, nella pratica, la stragrande maggioranza dei casi di frontalini in fase di distacco, è dovuto proprio al carente stato manutentivo del balcone, con l’acqua che penetra al di sotto del piano di calpestio attraverso le fessurazioni nella pavimentazione e genera umidità verso l’esterno (sottobalconi o, per l’appunto, i frontalini).
Una volta accertato il nesso di causalità (ossia il collegamento diretto) tra lo stato del balcone e il frontalino (e magari il sottobalcone), responsabile delle relative sistemazioni non può che essere il proprietario del balcone, in quanto custode della sua proprietà esclusiva.
Dunque, un suggerimento che si può fornire per prevenire le controversie, è affidare l’incarico ad un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere edile) per appurare lo stato manutentivo del balcone e definire il nesso di causalità di esso con lo stato del frontalino.
A quel punto, una volta verificato tale collegamento, non ha più importanza stabilire se il frontalino è privato o condominiale in quanto tale elemento architettonico è semplicemente la parte danneggiata la cui sistemazione sarà di competenza del danneggiante: il proprietario del balcone.
È ovvio che in caso di opere di ristrutturazione dei prospetti esterni di un Condominio, dovendo, la ditta esecutrice, utilizzare opere provvisionali (ponteggi, cestelli, bilance, etc.) per intervenire sulla facciata dell’edificio, sarà conveniente disporre anche le sistemazioni dei frontalini nel qual caso la relativa spesa avrà un’incidenza minima rispetto all’intera superficie esterna dello Stabile e quindi potrà ragionevolmente addebitarsi con i millesimi di proprietà generale.
Chi decide in relazione ai lavori sui balconi? Attenzione, però: se ai lavori sui frontalini non si abbinano anche opere di rifacimento della pavimentazione del balcone, si rischia di ritrovarsi dopo pochi anni con le medesime condizioni di pregiudizio dell’incolumità per i passanti, dovute alla possibilità di caduta intonaci dei frontalini.
Ecco perché laddove venisse accertato il pessimo stato manutentivo di un balcone, andrà previsto il rifacimento di esso a carico del proprietario e anche qui ritengo opportuno rappresentare un altro ALERT: l’assemblea non può deliberare sul rifacimento dei balconi privati e ogni decisione a riguardo sarebbe radicalmente nulla (Cass., 15 marzo 2017 n. 6652). Anche su tale punto, comunque, esiste una possibile soluzione e la analizziamo qui di seguito.
La lettera di incarico vincolante ed irrevocabile del singolo condòmino Se l’amministratore ritenesse di non poter proprio fare a meno di ricomprendere nella gestione straordinaria complessiva delle opere anche i balconi, ben farebbe perlomeno a far sottoscrivere al privato interessato, una specifica lettera irrevocabile in tal senso.
Si veda fac simile—-> formula
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Buongiorno, non sono d’accordo quando afferma che è ovvio quando in caso di ristrutturazione facciata ecc… io penso che un oggetto materialmente fisso, se lo si definisce in un modo, questo non può cambiare a seconda del contesto del momento. Se lei definisce che il balcone aggettante, essendo il prolungamento della soletta dell’unità abitativa, è di proprietà esclusiva, lo è sempre. Se lei usa la sua macchina per viaggiare e un giorno decide di fare un viaggio con a bordo altre persone, la macchina rimane sua non delle altre persone. Inoltre cosa le fa pensare che, in caso di rifacimento facciata la diversità di costo è irrisorio e quindi si può dividere in millesimi, pensi al caso di uno stabile con balconi piccoli e alloggio grande lato A e grande balcone con alloggio piccolo lato B, non mi pare che sia equo, credo che ogni caso è a se, certo che, come in altre questioni, la giurisprudenza non aiuta, anzi getta benzina sul fuoco. Buona domenica
Salve,
sono d’accordo che l’incidenza del costo di ristrutturazione del frontalino rispetto a quello della Facciata, sia da valutare caso per caso. Nel sostenere l’ovvietà, mi ha certamente condizionato l’esperienza diretta non avendo mai visto Condomini che mi portassero una convinzione diversa… ma in effetti non posso escludere configurazioni particolari di edifici in senso diverso da quanto da me affermato.
Non ho, invece, compreso la questione della definizione del balcone: nel confermare essere senza dubbio PRIVATO in quanto prolungamento dell’appartamento, Le chiedo in quale passo del mio articolo avrei sostenuto una cosa diversa o anche solo posto il dubbio.
Anticipatamente ringrazio
Marco Venier
Non sono d’accordo con la sua disamina e ne spiego il motivo.
Balcone incassato : parapetto, pavimento, soletta, sottobalcone, frontalini tutti di proprietà condominiale in quanto non sono sporgenti dalla facciata dell’ edificio. Balcone aggettante : è assimilabile ad un cassetto di qualsiasi mobile dove una volta estratto sia il parapetto , il frontalino e il sottobalcone non mutano né l’aspetto né la funzione.
Ma in questo caso perché questi elementi vengono definiti di proprietà esclusiva?
Cordialmente