Mancata manutenzione dei tombini, il condominio risponde degli allagamenti nelle cantine

Sappiamo che il Condominio è il custode delle parti comuni dell’edificio. In qualità di custode, risponde degli eventuali danni ai condomini o a terzi derivati dalle parti comuni, anche se non riconducibili a un comportamento colposo dello stesso Condominio.

La norma di riferimento è l’articolo 2051 del codice civile.

L’unico modo che il Condominio ha per liberarsi da ogni responsabilità è quello di fornire la prova del caso fortuito: dimostrare, cioè, che il danno è stato causato da un evento assolutamente imprevedibile ed inevitabile. Evento che può consistere anche nel comportamento di un terzo o dello stesso danneggiato.

Detto ciò in termini generali, chiediamoci: in cosa consiste il “caso fortuito” nelle ipotesi di allagamenti causati da piogge intense e persistenti? Che cosa deve provare il Condominio per non rispondere dei danni?

A questa domanda prova a rispondere il Tribunale di Rieti con la sentenza n. 230 del 5 giugno 2020.

Il fatto. La questione affrontata dal Tribunale di Rieti è un classico. Un violento temporale di fine estate allaga alcuni locali cantina. Il proprietario dei locali avanza una richiesta risarcitoria contro il Condomino ritenendolo responsabile dei danni, per effetto della mancata manutenzione dei tombini.

Cosa dice la Cassazione. La Suprema Corta ha chiarito che, nei casi come quello in parola, la prova liberatoria del caso fortuito richiede la dimostrazione del fatto che le piogge siano state da sole causa sufficiente dei danni, nonostante la più scrupolosa manutenzione e pulizia da parte del custode dei tombini o delle altre opere di smaltimento delle acque piovane. In sostanza, occorre provare che le piogge siano state così intense (e, quindi, così eccezionali) che gli allagamenti si sarebbero verificati lo stesso, pure essendovi stata una scrupolosa manutenzione e pulizia dei tombini (cfr.  Cass. civ. 24/03/2016, n. 5877).

Caso fortuito incidente e concorrente

La giurisprudenza distingue tra fortuito incidente e fortuito concorrente:

• il primo è  un  fattore  causale  che  risulta  causa  esclusiva del danno, tale da rendere la cosa in custodia una mera occasione di danno;
• il secondo, invece, è un fattore che  partecipa  con  la  cosa  al  processo  causativo  del  danno,  affiancandosi  al  fatto della cosa e non interrompendo il nesso causale, con la conseguenza che la responsabilità del  custode  non  può  essere

Manutenzione dei tombini

Tornando al caso della sentenza in commento, il Condominio avrebbe dovuto:

1. dimostrare il carattere incidente della pioggia (unica causa degli allagamenti);
2. oppure dimostrare che tali piogge, da sé sole, “furono idonee a determinare l’allagamento lamentato, indipendentemente da qualsiasi  opera  manutentiva  (dunque,  anche  nel caso  di  inerzia  nella  manutenzione);
3. oppure, al contrario, dimostrare di avere svolto diligentemente ogni idonea opera di mauntenzione dei tombini.

La soluzione del caso. Quanto al primo punto, il Condominio ha prodotto in giudizio un report dei dati meteo del mese di settembre 2012 ed alcuni articoli di quotidiani. Documentazione non sufficiente (in assenza di ulteriori elementi e di articolazione di specifici mezzi di prova sul punto) a dimostrare che tali piogge, isolatamente considerate, furono idonee a determinare l’allagamento lamentato, indipendentemente da qualsiasi opera manutentiva.

Quanto al secondo punto, dalle prove raccolta è risultato che il Condominio aveva provveduto alla   manutenzione dei soli pozzetti esterni. Non risulta dimostrata la manutenzione dei pozzetti interni e delle pompe in essi installate.

Insomma, il Condominio non ha correttamente fornito la prova liberatoria. Era suo onere farlo. Pertanto, deve considerarsi responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c.

©Riproduzione riservata