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Mediazione in condominio: una chimera. Servono procedure ad hoc

Mediazione in condominio: una chimera. Servono procedure ad hoc

In ambito condominiale, la procedura di mediazione incontra una serie di difficoltà pratiche che ne rendono gravosa l’attuazione. Ecco alcune considerazioni critiche sullo stato dell'arte.

La puntata di Condominio Caffè Live andata in rete ieri, in diretta, sulla pagina Facebook della radio ufficiale dell’avvocatura Iuslaw Webradio ha visto ospite l’avvocato Giuliana Bartiromo, chiamata dal nostro direttore di testata Michele Zuppardi e dal nostro capo della redazione Roberto Rizzo a discutere – insieme al patron dell’emittente Angelo Marzo e all’editore Ivan Meo – sulle criticità della mediazione in condominio anche a seguito delle indicazioni rese dal Ministro della Giustizia Cartabia in merito al Recovery Plan.

Cosa è uscito fuori dal talk radiofonico? Quali riflessioni hanno interessato gli ascoltatori?

Di recente il nuovo Ministro della Giustizia Cartabia durante la sua relazione in merito al Recovery Plan alla Commissione Giustizia della Camera, ha sottolineato la grande importanza degli strumenti di risoluzione dei conflitti, definendoli non alternativi, bensì complementari e coesistenti al sistema giustizia.

Il Ministro ha concentrato la sua particolare attenzione sulla Mediazione segnalando gli aspetti che richiedono un intervento normativo, l’adozione di incentivi fiscali nell’ambito della mediazione delegata dal giudice, nonché specifica formazione degli addetti ai lavori oltre ad una ristrutturazione del processo.

Ebbene è chiaro che il nuovo Governo mira a potenziare la mediazione per poter alleggerire ancora di più il carico giudiziario dei Tribunali.

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In ambito condominiale, la procedura di mediazione incontra una serie di difficoltà pratiche che ne rendono gravosa l’attuazione e ciò si scontra sia con i buoni propositi del Governo sia con i traguardi della mediazione introdotta con il D. Lgs 28/2010.

Difatti, ai sensi dell’art. 71 quater delle disp. att. c.c., per partecipare al procedimento di mediazione, l’amministratore deve dotarsi della delibera assembleare.

Pertanto, se il condominio intende iniziare una procedura di mediazione oppure riceve un’istanza di mediazione, dovrà obbligatoriamente convocare l’assemblea con il relativo punto all’ordine del giorno ed ottenere, con il raggiungimento del quorum previsto dall’art. 1136 c.c. secondo comma (maggioranza degli intervenuti che rappresenti i 500 millesimi) l’autorizzazione dell’assemblea ad essere presente al primo incontro di mediazione.

Orbene, ottenuta l’autorizzazione, l’amministratore è legittimato a presenziare, assieme al legale del condominio, al primo incontro, in cui le parti, potranno valutare, assistite dal mediatore, se vi sono i presupposti per “entrare” in mediazione.

Ovviamente l’amministratore non ha il potere di accettare o rifiutare delle proposte, ma avrà sempre l’obbligo di convocare l’assemblea, informando i condòmini sui vari incontri ed ottenere dagli stessi, le indicazioni operative al fine di concludere la mediazione con un verbale di accordo o di mancato accordo, sempre con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c. secondo comma.

Ciò vuol dire, imbattersi in tante convocazioni e svolgimenti di assemblea, sottolineando ai condòmini l’importanza di essere presenti personalmente o per delega, al fine di raggiungere il quorum previsto dall’art. 71 quater delle disp. att. c.c. ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti i 500 millesimi, ma anche per evitare conseguenze negative dovute alla mancata partecipazione del condominio.

Ebbene, il quorum previsto dall’art. 71 quater delle disp. att. c.c., nella pratica, è davvero molto difficile da raggiungere e, spesso, può capitare che i condòmini, si presentino alla prima assemblea per autorizzare l’amministratore a partecipare alla mediazione, ma nelle successive, non siano molto propensi a partecipare, percependo tutte queste convocazioni quasi come un “fastidio”.

Oppure, in altre occasioni, l’amministratore si ritrova in un’assemblea deserta e, quindi, mancando l’autorizzazione dei condòmini, non avrà neppure il piacere di sedersi al tavolo negoziale.

Risulta davvero evidente il pregiudizio che il condominio subisce, a volte solo per l’inerzia di qualche condòmino, la cui assenza non consente il raggiungimento dei quorum prescritti dalla legge, producendo la conseguenza negativa di un mancato accordo, pur essendovi magari validi presupposti per “chiudere” positivamente la questione ottenendo un ottimo risultato per entrambe le parti ed evitando un lungo e costoso giudizio.

Se per il condominio è obbligatorio attivare la mediazione come condizione di procedibilità per moltissime questioni (art. 5 D.lgs 28/2010), allora perché non abbassare il quorum, magari a 1/3 degli intervenuti che rappresenti 1/3 del valore, per autorizzare l’amministratore a partecipare al primo incontro di mediazione e per accettare o rifiutare una proposta?

O meglio ancora, se la mediazione è obbligatoria, perché non facilitare la partecipazione del condominio, eliminando totalmente l’autorizzazione dell’assemblea e legittimando l’amministratore a partecipare agli incontri di mediazione già investito dei poteri di rappresentanza del condominio? Magari, soltanto per l’accettazione dell’eventuale proposta, l’amministratore convocherà l’assemblea per l’approvazione, ma sempre con quorum inferiori rispetto a quelli del 1136 c.c. secondo comma.

E’ necessario semplificare e snellire determinate procedure condominiali riconoscendo all’amministratore una legittimazione piena a partecipare alle procedure di mediazione, così come viene riconosciuta, difatti, la legittimazione processuale dell’amministratore a resistere ad una lite di impugnativa di delibera assembleare o di opposizione a decreto ingiuntivo, ai sensi dell’art. 1131 c.c. e 1130 c.c. senza per questo dover sottostare ad una deliberazione assembleare.

Proprio in tema di recupero delle morosità condominiali, tra l’altro, il rapporto con la mediazione è divenuto davvero imbarazzante, atteso che in tema di opposizione alla procedura di ingiunzione sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n.19596/2020 del 18 settembre 2020 che hanno stabilito che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo relativo a controversie soggette a mediazione obbligatoria, una volta decise le istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto, l’onere di promuovere la procedura di mediazione grava sulla parte opposta; con la conseguenza che, ove essa non si attivi, alla pronuncia di improcedibilità dell’opposizione conseguirà la revoca del decreto ingiuntivo.

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Ebbene, ci troviamo in una situazione davvero paradossale che ingessa i meccanismi del recupero del credito condominiale, già troppo lento, ai sensi dell’art. 63 delle disp. att. c.c. vale a dire l’ottenimento di un decreto ingiuntivo munito della provvisoria esecuzione.

Ricordiamo infatti che il primo comma dell’art. 63 delle disp. att. c.c. recita : “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

Nella pratica accade, quindi, che l’amministratore si attiva in favore del condominio, per il recupero delle morosità conferendo incarico al legale per depositare e notificare il decreto ingiuntivo al condòmino moroso. Quest’ultimo, anche solo per allungare i tempi del suo inadempimento, propone opposizione al decreto ingiuntivo e pertanto, ai sensi della predetta pronuncia delle SS.UU. della Cassazione, obbliga il condominio creditore ad attivare la procedura di mediazione, bloccando in tal modo, tutte le possibilità di ottenere immediatamente la riscossione forzosa delle somme, così come è invece prescritto nella formulazione dell’art. 63 delle disp. att. c.c., modificato dalla L. 220/2012 proprio al fine di snellire le procedure di recupero condominiali.

Si comprende bene, come il solo pensiero di recuperare le morosità condominiali, spaventi il condominio, non solo sotto il profilo economico (perché deve anticipare le spese legali e costi vivi della procedura), ma anche sotto il profilo dei tempi (decreto ingiuntivo – attivazione della mediazione per probabile opposizione – giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo) che si allungano notevolmente causando notevoli disagi al condominio stesso.

A questo punto, cosa conviene fare? Conviene, magari, prima del decreto ingiuntivo, attuare una procedura di mediazione volontaria oppure di negoziazione nei confronti del condomino moroso, invece di iniziare una procedura giudiziale che si preannuncia lunga, tortuosa ed estenuante, corredata anche dall’obbligo di mediazione a carico del condominio creditore, che deve pure sopportare i costi e rischiare di ricominciare tutto da capo, se in caso di opposizione, all’assemblea convocata per la mediazione, i condòmini non si presentino o non si raggiunga il quorum dell’art. 1136 c.c. secondo comma. In tal caso, infatti, come detto, verrà dichiarata l’improcedibilità dell’opposizione con addirittura la revoca del decreto ingiuntivo!

Tutto ciò è davvero sconcertante, stante anche la perdurante richiesta al legislatore di procedure più veloci ed efficaci per il recupero del credito condominiale e, nel confronto con gli altri Paesi Europei, in cui al moroso ad esempio viene tolto il diritto di voto in assemblea o gli viene imposta la vendita della propria abitazione, l’Italia ne esce davvero sconfitta alla grande.

Se il Governo vuole realmente puntare sulla mediazione, deve allora anche dettare delle specifiche regole per il condominio, che data la sua peculiare specificità, non può adattarsi a provvedimenti legislativi o pronunce in cui esso stesso non è protagonista (ricordiamo, infatti che la pronuncia delle SSUU della Cassazione n.19596/2020 riguarda il caso di una mediazione delegata in materia bancaria).

Si auspica che tra le materie che, secondo il Governo, necessitano di un intervento normativo, sia ricompreso anche il condominio che richiede oggi considerazione e trasparenza, mediante la definizione di procedure ad hoc per l’istituto condominio, invece di continuare a imporgli di indossare vestiti troppo stretti o talvolta troppo larghi, con conseguenze dannose non solo nei riguardi dei condòmini ma anche di chi li amministra.

 

Avv. Giuliana Bartiromo

 

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