Il caso. Un condomino veniva convenuto in giudizio innanzi al Giudice di Pace competente per una controversia relativa al mancato pagamento di oneri condominiali. Il Condominio attore, tuttavia, ometteva di esperire la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010.
Il Giudice, quindi, ne ordinava l’esperimento. Tuttavia, in ragione della mancata adozione della delibera assembleare di autorizzazione all’amministratore a parteciparci, il Giudice di Pace dichiarava improcedibile la domanda ritenendo che la procedura di mediazione non era stata correttamente attivata in ragione del fatto che l’Amministratore si era presentato in sede di mediazione senza autorizzazione dell’assemblea. Si proponeva appello al Tribunale ma veniva confermata la sentenza di primo grado. Da ultimo, veniva proposto ricorso per cassazione.
La sesta sezione civile della Corte di Cassazione, con sentenza n. 10846 del giorno 8 giugno 2020, respingeva il ricorso ritenendo la necessità della delibera assembleare per la partecipazione alla procedura di mediazione in quanto essenziale affinché l’amministratore possa disporre della lite, a nulla rilevando che la controversia rientri tra le attribuzioni che non necessitano di autorizzazione assembleare.
Tra attribuzioni ex lege e possibilità di disporre dei diritti di credito della collettività condominiale in sede di mediazione. Tra le attribuzioni che la legge riconosce in capo all’Amministratore vi è quella di esperire tutte le attività necessarie per garantire una corretta ed ordinata gestione della res condominiale, ivi inclusa ogni adempimento connesso alla riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini. Per queste finalità, l’Amministratore, dunque, può agire senza espressa delibera assembleare di autorizzazione (artt. 1130-1131 c.c.).
Su tale impianto normativo si viene ad inserire il d.lgs. n. 28/2010, il cui art. 5 prevede l’obbligo di esperire in via preventiva, ed a pena di improcedibilità, il procedimento di mediazione in tutti quei casi in cui si voglia introdurre una domanda giudiziale relativa, tra le altre, a “controversie in materia di condominio”.
Il Legislatore provvedeva poi ad inserire l’art. 71quater disp. att. c.c. prevedendo al comma terzo, in tema di mediazione obbligatoria, che “al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.” L’Amministratore, dunque, per partecipare al procedimento di mediazione deve essere munito di delibera assembleare assunta con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dei millesimi. Dalla stessa maggioranza dovrà essere approvata l’eventuale proposta di mediazione.
Si potrebbe obiettare che tale norma non trova applicazione nelle controversie per le quali, ai sensi dei richiamati artt. 1130-1131 c.c., l’Amministratore possa stare in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi perché, diversamente opinando, si finirebbe col privare di efficacia tali disposizioni per effetto della previsione dell’obbligo di mediazione a pena di improcedibilità, per il cui esperimento è necessaria l’autorizzazione assembleare.
Sul punto, tuttavia, deve condividersi l’assunto della Corte di Cassazione in ragione del fatto che nello svolgimento dell’attività di mediazione, senza apposito mandato, l’Amministratore non può disporre dei diritti di credito della collettività condominiale che sono rimessi alla mediazione. Il procedimento di mediazione, infatti, per sua natura presuppone reciproche concessioni e parziali rinunce alle proprie pretese onde addivenire ad una celere risoluzione della controversia.
In conclusione. La Corte di Cassazione afferma l’importante principio di diritto per il quale la transazione riguardante spese di interesse comune è attività che esula dalle attribuzioni dell’Amministratore e, per l’effetto, rientra nei poteri dell’assemblea stabilire i limiti entro i quali l’Amministratore può pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi.
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