Quando il proprietario scopre modifiche non autorizzate all’interno dell’immobile locato, la reazione più immediata è ritenere integrata una violazione contrattuale sufficiente a ottenere la risoluzione del rapporto.
La sentenza del Tribunale di Catania n. 2528/2026 ricorda però che il problema giuridico è più complesso. Non è sufficiente accertare l’esistenza delle opere abusive. Occorre dimostrare che tali interventi siano effettivamente imputabili al conduttore nei cui confronti viene proposta l’azione.
Il principio appare intuitivo, ma nella pratica del contenzioso locatizio viene spesso sottovalutato. Ed è proprio su questo aspetto che si fonda la decisione del giudice etneo.
I fatti di causa
Il locatore chiedeva la risoluzione del contratto di locazione sostenendo che la conduttrice avesse realizzato alcune modifiche rilevanti all’immobile senza il necessario consenso scritto previsto dal contratto.
In particolare, venivano contestate opere che avevano alterato la configurazione originaria dei luoghi e modificato alcune porzioni dell’edificio.
A sostegno della domanda il proprietario produceva documentazione tecnica, una consulenza di parte e richiedeva l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio finalizzata ad accertare lo stato dei luoghi e le difformità esistenti.
La conduttrice, dal canto suo, sosteneva che le opere fossero già presenti al momento della stipula del contratto e che l’immobile le fosse stato consegnato nelle medesime condizioni successivamente contestate dal locatore.
Il principio affermato dal Tribunale
La decisione merita attenzione perché distingue con chiarezza due piani che spesso tendono a sovrapporsi.
Da un lato vi è l’accertamento materiale dell’esistenza delle opere.
Dall’altro vi è la prova della responsabilità del conduttore.
Il Tribunale ha ritenuto provato il primo elemento ma non il secondo.
La consulenza tecnica ha effettivamente riscontrato numerose difformità rispetto alle planimetrie catastali e ha confermato la presenza di modifiche significative. Tuttavia, non è stato possibile individuare con certezza il periodo in cui tali interventi erano stati eseguiti.
Anzi, secondo il consulente tecnico, lo stato di conservazione delle opere risultava incompatibile con una realizzazione recente e appariva piuttosto indicativo di interventi eseguiti in epoca antecedente.
In assenza di elementi idonei a collegare tali opere all’attuale conduttrice, il Tribunale ha escluso che fosse stata raggiunta la prova dell’inadempimento contrattuale posto a fondamento della domanda di risoluzione.
Il valore della CTU nelle controversie locatizie
Uno degli aspetti più interessanti della pronuncia riguarda il ruolo della consulenza tecnica d’ufficio.
La decisione conferma un principio consolidato: la CTU non costituisce uno strumento destinato a colmare carenze probatorie delle parti.
Il consulente può accertare lo stato dei luoghi, rilevare difformità edilizie, valutare caratteristiche costruttive e fornire elementi tecnici utili alla decisione.
Diverso è il tema dell’imputazione soggettiva delle condotte.
Stabilire chi abbia realizzato un’opera, quando sia stata eseguita e in quale contesto storico sia intervenuta richiede normalmente prove documentali, testimonianze attendibili o altri elementi istruttori che esulano dall’accertamento tecnico in senso stretto.
Il punto critico è proprio questo.
Molto spesso il locatore ritiene che l’accertamento della modifica sia sufficiente a dimostrare l’inadempimento. In realtà l’esistenza dell’opera rappresenta soltanto una parte del percorso probatorio.
Le ricadute operative per i proprietari
La sentenza offre alcune indicazioni pratiche particolarmente utili nella gestione delle locazioni immobiliari.
Il proprietario che intenda contestare modifiche abusive dovrebbe innanzitutto essere in grado di documentare lo stato dell’immobile al momento della consegna.
Verbali dettagliati, documentazione fotografica, inventari e allegati tecnici possono assumere un ruolo decisivo in eventuali controversie future.
Ugualmente importante è conservare la documentazione relativa ai passaggi di proprietà, ai precedenti rapporti locatizi e agli eventuali interventi eseguiti nel corso degli anni.
Quanto più il quadro storico dell’immobile è ricostruibile, tanto minore sarà il rischio di contestazioni sull’effettiva paternità delle opere.
La decisione dimostra infatti che l’accertamento dell’abuso non coincide automaticamente con l’accertamento dell’inadempimento del conduttore.
Una pronuncia che richiama alla centralità della prova
Il vero nodo della sentenza non riguarda la gravità delle modifiche né la validità della clausola contrattuale che ne vietava l’esecuzione.
Il punto centrale è un altro.
Nel giudizio di risoluzione il locatore deve dimostrare tutti gli elementi costitutivi della propria pretesa, compresa la riconducibilità delle opere al conduttore convenuto.
Si tratta di un principio coerente con le regole generali dell’onere della prova e che assume particolare rilievo nel settore immobiliare, dove gli immobili attraversano spesso molteplici vicende proprietarie e locatizie nel corso del tempo.
La decisione del Tribunale di Catania ricorda dunque che, in materia di locazioni, la prova dell’inadempimento non può essere costruita su presunzioni generiche o sulla sola esistenza di difformità edilizie.
Per ottenere la risoluzione del contratto occorre dimostrare anche chi quelle opere le abbia effettivamente realizzate. E quando tale dimostrazione manca, la domanda non può che essere respinta.
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