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Nessuna responsabilità in capo all’amministratore di condominio se si distacca l’intonaco dai balconi

Nessuna responsabilità in capo all’amministratore di condominio se si distacca l’intonaco dai balconi

Rispondono i condòmini, e non l’amministratore, del distacco dell’intonaco dai balconi. I proprietari degli immobili  rivestono una posizione di garanzia che non è integralmente delegabile.

In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, qualora non si formi la volontà assembleare e, di conseguenza, non vengano stanziati i fondi necessari per porre rimedio al degrado da cui scaturisce il pericolo, non è ipotizzabile la responsabilità per il reato di cui all’articolo 677 c.p. in capo all’amministratore del condominio, per non aver, quest’ultimo, effettuato, o fatto realizzare, interventi che non erano nella sua materiale disponibilità.

In ipotesi simili, l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa ricade, piuttosto, su ogni singolo proprietario, indipendentemente dalla questione relativa all’accertamento della responsabilità, in ordine all’origine della situazione fonte di possibili e concreti pregiudizi.

Con questi principi di diritto, enunciati nella Sentenza n. 31592 del 24 agosto ultimo scorso, la Prima Sezione Penale della Corte di Cassazione ha confermato la pronuncia del Tribunale di Messina del 22 dicembre 2020, con la quale i condòmini ricorrenti erano stati condannati all’ammenda di € 400,00 per il reato di cui all’articolo 677 c.p., terzo comma, per non aver provveduto ai lavori necessari al ripristino dei balconi degli appartamenti di loro rispettiva proprietà, fortemente ammalorati, con conseguente pericolo per le persone determinato dal distacco di intonaci.

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Ad avviso della Suprema Corte, risulta assolutamente condivisibile il ragionamento logico giuridico seguito dal primo giudice il quale, avendo correttamente qualificato la fattispecie in oggetto come illecito contravvenzionale per il quale è sufficiente l’elemento psicologico della colpa (e non del dolo), ha integralmente disatteso la linea difensiva sostenuta dai proprietari dei balconi dai quali si era distaccato l’intonaco.

In particolare, appare corretta la deduzione del Tribunale messinese, laddove si evidenzia come, sebbene gli imputati si siano difesi addebitando la responsabilità degli omessi interventi alla mancata formazione di una sufficiente volontà assembleare nel corso degli anni (addirittura dal 2008), in realtà, non risulta che gli stessi si siano mai comportati, poi, in maniera responsabile e conseguenziale.

Non è provato, infatti, che abbiano mai diffidato l’amministratore condominiale a porre in essere tutte quelle misure precauzionali tese ad evitare i pericoli di crolli, o il progressivo degrado delle strutture con la posa delle reti di protezione, né, tantomeno, che abbiano essi stessi adottato idonee misure di prevenzione e contenimento del rischio, di cui erano pur consapevoli.

D’altra parte, consolidata giurisprudenza di legittimità, cui la Corte, in questo caso, evidentemente si rifà, chiarisce che la mancanza di fondi impedisce la riferibilità dell’evento dannoso (della cui possibile evenienza i condòmini siano, peraltro, consapevoli) all’amministratore privo di cassa e di disponibilità.

“In caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può essere ipotizzata alcuna responsabilità dell’amministratore per non aver attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai singoli condomini” (Cass. Penale, n. 16790/2011).

Allo stesso modo, osservano gli Ermellini, la condotta dei ricorrenti integra gli estremi di un reato colposo omissivo proprio.

Ciò vuol dire che i proprietari degli immobili cui afferiscono i balconi ammalorati, rivestono una posizione di garanzia che non è integralmente delegabile ad altre figure, come l’amministratore di un condominio.

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Con quest’ultimo, piuttosto, essi condividono l’obbligo di intervenire –al fine di garantirne un adeguato stato di conservazione- anche su cose non di loro esclusiva proprietà, seppure solo in via sussidiaria ed in caso di inerzia del mandatario.

In altre parole, l’attribuzione dell’obbligo di garanzia (parzialmente) delegato all’amministratore per la conservazione delle cose comuni non esclude, anzi ha come necessaria conseguenza, che, in caso di sua inerzia (totale o parziale), detto obbligo si ritrasferisca, per ciò stesso, sui proprietari dei beni, i quali, come nel caso di specie, siano coscienti del pericolo che da essi possa derivare, ponendo a loro carico la responsabilità per culpa in vigilando.

Ancora, poiché i ricorrenti erano da tempo consapevoli del rischio derivante dall’elevato degrado dei balconi, il loro perdurante stato d’inerzia è sufficiente a caratterizzare tale condotta omissiva di un grado di negligenza tale da integrare l’elemento della colpa (Cass. Penale, Prima Sezione, n. 50366/2019).

Infine, la Cassazione osserva come, proprio per le caratteristiche tipiche dell’elemento soggettivo della fattispecie di cui all’articolo 677 c.p., non possa neppure essere validamente invocata la circostanza esimente cui ricorre la difesa degli imputati e consistente nella mancata formazione di una valida volontà assembleare in grado di deliberare i lavori, impegnare le somme necessarie ed affidare l’appalto.

Ricorso inammissibile, dunque, conferma della pronuncia di primo grado e condanna al versamento dell’ammenda a carico dei singoli proprietari dei balconi.

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Avv. Roberto Rizzo

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