Con decreto del 15 luglio 2026 il Tribunale di Torre Annunziata è stato chiamato a pronunciarsi sul ricorso presentato da alcuni partecipanti a un condominio composto da cinque unità immobiliari, volto a ottenere la nomina giudiziale dell’amministratore.
Il Collegio ha dichiarato il ricorso inammissibile, osservando anzitutto che l’art. 1129, primo comma, c.c. prevede la nomina giudiziale dell’amministratore soltanto nelle ipotesi in cui la sua designazione sia obbligatoria, vale a dire nei condomìni con più di otto condomini. Nel caso di specie tale presupposto non ricorreva.
La decisione, tuttavia, non si limita a questo rilievo preliminare. Il Tribunale affronta anche la diversa prospettiva dell’art. 1105, quarto comma, c.c., escludendo che tale disposizione possa essere utilizzata come strumento generale per ottenere la nomina di un amministratore nei cosiddetti condomìni minimi.
Il vero nodo interpretativo: quando può intervenire il giudice?
È proprio questo il passaggio che conferisce interesse alla pronuncia.
Secondo il Collegio, il potere attribuito al giudice dall’art. 1105, quarto comma, c.c. ha natura esclusivamente sostitutiva. L’autorità giudiziaria non è chiamata a scegliere se un condominio debba o meno avere un amministratore, ma può intervenire soltanto quando l’assemblea, pur essendo chiamata ad assumere uno specifico provvedimento necessario per l’amministrazione della cosa comune, non riesca a deliberare oppure rimanga inerte.
In questa prospettiva il giudice individua una netta distinzione tra due situazioni profondamente diverse.
La prima è la mera difficoltà di individuare un amministratore o di raggiungere un accordo tra i condomini. Si tratta di una situazione che, da sola, non giustifica l’intervento dell’autorità giudiziaria.
La seconda riguarda invece la paralisi decisionale su una concreta questione gestionale, già sottoposta all’assemblea, rispetto alla quale sia indispensabile adottare un provvedimento nell’interesse della comunione.
Solo in quest’ultima ipotesi il Tribunale ritiene configurabile il ricorso all’art. 1105 c.c., attribuendo al soggetto eventualmente nominato una funzione assimilabile a quella di un commissario ad acta, chiamato a superare l’impasse deliberativa senza sostituirsi stabilmente all’autonomia dell’assemblea.
Una lettura rigorosa, ma non priva di profili problematici
L’impostazione adottata dal Tribunale appare certamente coerente con la natura eccezionale del potere sostitutivo attribuito all’autorità giudiziaria.
L’art. 1105 c.c., infatti, non è concepito per trasferire al giudice l’ordinaria amministrazione della comunione, bensì per rimuovere situazioni patologiche nelle quali l’organo deliberativo non riesca ad assumere decisioni indispensabili.
Il decreto richiama opportunamente questo principio, sottolineando che il condominio nasce automaticamente per effetto della legge, che il regolamento è obbligatorio soltanto oltre determinate soglie numeriche e che la semplice assenza di un amministratore non costituisce, di per sé, una situazione che renda necessario l’intervento giudiziale.
Il punto critico, tuttavia, non è questo.
La questione realmente delicata riguarda l’impressione che il decreto finisca per collegare il tema della nomina giudiziale soprattutto al limite numerico previsto dall’art. 1129 c.c., mentre l’elaborazione della Corte di cassazione ha da tempo evidenziato come il ricorso all’art. 1105, quarto comma, c.c. risponda a una logica diversa.
La disposizione richiamata dall’art. 1139 c.c. non tutela l’interesse del singolo condomino ad avere un amministratore, ma l’interesse della collettività condominiale a evitare che l’inerzia assembleare comprometta la gestione della cosa comune.
È dunque la concreta paralisi amministrativa, e non il numero dei partecipanti, a costituire il vero presupposto dell’intervento sostitutivo.
Il rapporto tra gli artt. 1129 e 1105 c.c.
Il decreto offre l’occasione per ribadire un principio sistematico che spesso viene trascurato.
L’art. 1129 c.c. disciplina l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore e il relativo procedimento giudiziale quando l’assemblea ometta di provvedervi.
L’art. 1105, quarto comma, c.c., invece, opera su un piano differente.
Non attribuisce al giudice un generale potere organizzativo sulla gestione del condominio, ma costituisce uno strumento eccezionale destinato a superare situazioni di stallo decisionale che impediscono l’adozione di provvedimenti necessari.
Le due disposizioni non si sovrappongono, bensì perseguono finalità differenti.
Proprio per questo motivo la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente valorizzato l’applicazione dell’art. 1105 c.c. anche nel condominio minimo, purché il ricorso non sia utilizzato per ottenere una surrettizia nomina stabile dell’amministratore, ma per rimuovere una specifica situazione di paralisi gestionale.
Le ricadute operative
La decisione del Tribunale di Torre Annunziata contiene un’indicazione di particolare interesse per i professionisti.
Nei condomìni con meno di nove partecipanti non sarà sufficiente allegare l’impossibilità di nominare un amministratore o le difficoltà relazionali tra i condomini.
Occorrerà invece dimostrare:
- l’esistenza di una concreta questione gestionale
- la preventiva convocazione dell’assemblea
- la mancata formazione della maggioranza oppure l’impossibilità di eseguire una deliberazione
- la necessità di un intervento sostitutivo nell’interesse della collettività condominiale
Solo in presenza di tali elementi il ricorso ex art. 1105 c.c. potrà trovare un adeguato fondamento.
Considerazioni conclusive
Il decreto del Tribunale di Torre Annunziata merita attenzione non tanto perché neghi la nomina giudiziale dell’amministratore in un condominio minimo, quanto perché propone una lettura particolarmente rigorosa del rapporto tra gli artt. 1129 e 1105 c.c.
La parte più convincente della motivazione è quella che individua nella paralisi deliberativa il presupposto imprescindibile dell’intervento sostitutivo del giudice.
Resta però aperto il confronto con la giurisprudenza della Corte di cassazione, che negli anni ha progressivamente valorizzato la funzione dell’art. 1105 c.c. quale rimedio alle situazioni di stallo gestionale, indipendentemente dalle dimensioni del condominio.
Il vero nodo, dunque, non è stabilire se un piccolo condominio possa avere un amministratore nominato dal giudice. La domanda giuridicamente più corretta è un’altra: quando l’inerzia assembleare diventa così grave da rendere necessario l’intervento sostitutivo dell’autorità giudiziaria?
È probabilmente lungo questa linea di confine che continuerà a svilupparsi il dibattito giurisprudenziale.
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