La Corte d’appello di Napoli, con la sentenza numero 1625 del 15 aprile 2024, ha esaminato la questione dell’assegnazione dei posti auto in condominio, in particolare quando il frazionamento di alcune unità immobiliari ha aumentato il numero degli appartamenti e, di conseguenza, degli utenti del parcheggio comune, rispetto alla configurazione originaria del fabbricato.
In tali situazioni, la delibera che esclude un proprietario di un appartamento, derivante da un frazionamento, dall’assegnazione di un posto auto, limitando il suo diritto di proprietà sulle parti comuni, è valida solo se adottata all’unanimità. Non importa che il numero delle unità immobiliari sia aumentato a causa del frazionamento; la limitazione deve essere concordata da tutti i condòmini.
La Corte osserva che tale limitazione, se non assunta all’unanimità, non è compatibile con l’articolo 1102 del codice civile e può essere considerata vincolante solo se prevista dall’atto costitutivo del condominio o da accordi equivalenti accettati da tutti i membri.
I fatti di causa
La vicenda processuale ha visto una condòmina, proprietaria di tre appartamenti posti all’interno di un unico fabbricato (due dei quali derivanti da un frazionamento), impugnare innanzi al Tribunale di Napoli una delibera assembleare adottata a maggioranza con la quale si stabiliva che i condòmini/proprietari degli appartamenti frazionati non avrebbero avuto diritto, nemmeno per eventuali futuri aventi causa, all’assegnazione di un posto auto.
Il condominio, costituitosi in giudizio, sosteneva la legittimità della delibera, affermando che la sua adozione era necessaria per regolare l’uso dei parcheggi e per evitare un uso diseguale delle parti comuni, come previsto dall’articolo 1102 del codice civile.
Tuttavia, il Tribunale, con la sentenza numero 1915/2019, accoglieva la domanda della condòmina, annullando la delibera.
La decisione della Corte d’appello
Dopo l’appello del condominio, la Corte d’appello di Napoli, esaminando preliminarmente alcune questioni, ha confermato la decisione del primo grado, accogliendo le argomentazioni della ricorrente.
Invero, la Corte ha sottolineato che la delibera contestata violava l’articolo 1102 del codice civile, essendo stata adottata a maggioranza anziché all’unanimità.
A sostegno di questa posizione, la Corte ha richiamato un principio consolidato della Corte di Cassazione, secondo cui le limitazioni al diritto di ciascun condomino sulle parti comuni possono derivare solo dal titolo di acquisto o da convenzioni, e che una delibera assembleare che esclude un condòmino dall’uso di un’area comune è nulla se non firmata da tutti (Cass. civ. Sez. II, 17/07/2006, n. 16228).
Inoltre, la Corte distrettuale ha chiarito che il condominio si costituisce al momento della prima alienazione da parte del costruttore, senza necessità di formalità particolari. Pertanto, se il divieto di assegnazione di un posto auto non è previsto nell’atto costitutivo o non è stato adottato all’unanimità, non può essere stabilito successivamente con una delibera a maggioranza.
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