Il conto corrente condominiale è lo strumento con il quale l’amministratore esegue le transazioni concernenti entrate ed uscite.
L’obbligatorietà di un conto corrente intestato specificatamente a ciascun Condominio è sancita dall’art.1129 c.c. e tanto la mancata apertura quanto il mancato utilizzo configurano un’irregolarità gestionale talmente grave da giustificare, nel caso, una revoca giudiziaria ossia l’avvio di un procedimento anche su iniziativa di un solo condòmino, finalizzato ad ottenere la rimozione di un soggetto dalla carica di amministratore di quel Condominio ove cui la mala condotta è rilevata.
Conseguenze derivanti dalla mancata apertura ed utilizzo del conto corrente.
A parte le ipotesi controverse come il Condominio privo di un amministratore perché i condòmini sono meno di nove – già esaminate in altro articolo a cura dello scrivente – per le fattispecie nelle quali è indubbia l’obbligatorietà del conto corrente, le conseguenze di una mancata apertura ed utilizzo investono l’amministratore.
Egli, infatti, incorre innanzitutto nel rischio di revoca per giusta causa e quindi attuabile anche da un solo condòmino con avvio di procedimento specifico innanzi ad un giudice con conseguente addebito delle spese.
Secondo poi, qualora si trovasse ad avanzare delle richieste al Condominio in precedenza amministrato, per eventuali compensi non ancora percepiti o per recupero di anticipazioni, rischierebbe il disconoscimento di ogni suo diritto in tal senso, in quanto non sarebbe possibile desumere i pagamenti effettuati per la gestione condominiale.
Il caso deciso dal Tribunale di Roma con sentenza del 14 ottobre 2024.
In particolare, si cita la sentenza del Tribunale di Roma del 14 ottobre 2024, ove i giudici hanno accolto i motivi di opposizione di un Condominio alla richiesta con decreto ingiuntivo promosso dall’ex amministratore, di pagamento di compensi che si sosteneva non fossero ancora stati percepiti e di recupero anticipazioni effettuate.
Nello specifico, era stato rilevato che il mandatario del Condominio non aveva aperto un conto corrente intestato all’ente di gestione, facendo transitare i pagamenti e gli incassi, sul proprio conto corrente personale. Peraltro, nell’arco del procedimento, era emerso che tale amministratore aveva adottato identico sistema (assenza di conto corrente specifico) anche per altri Condomini in sua gestione, sicché non appariva possibile distinguere pagamenti effettuati per la gestione condominiale da quelli eventuali e personali dell’amministratore a titolo di anticipazioni.
L’impossibilità di ricondurre le transazioni sull’estratto conto personale, ad un dato Condominio
Il giudice capitolino osservava che tale scorretta gestione aveva di fatto reso impossibile incrociare i dati risultanti dai rendiconti da quelli ricavabili dagli estratti di conto corrente ne era stato possibile verificare (viste anche le innumerevoli operazioni di giroconto e/o prelievi riscontrati) se l’ex amministratore avesse trattenuto o meno parte degli incassi ricevuti dai condòmini a titolo di compenso professionale pagandosi, dunque, le spettanze già a suo tempo.
La condotta dell’ex amministratore era stata dunque configurata come comportamento in violazione dell’art 1129 co. 12 nn. 3 e 4 c.c. (obbligo di utilizzo di conto corrente condominiale e divieto di gestione promiscua) poiché si risolveva nella gestione dell’amministrazione del Condomino secondo modalità generanti confusione tra il patrimonio del Condomino, quello personale dell’amministratore e quello di altri Condomini dal medesimo gestiti.
La grave irregolarità giustifica il mancato pagamento del compenso
Il tribunale di Roma riteneva che la mancata apertura ed utilizzazione, da parte dell’amministratore, dell’apposito conto corrente condominiale integrasse un’ipotesi di grave irregolarità, avendo egli agito in modo contrario alla trasparenza e al buon andamento del Condominio, nonché indicative di negligenza, rendendo pertanto acclarato il proprio inadempimento contrattuale.
Peraltro, si sottolinea che per alcuni giudici, proprio l’inadempimento contrattuale, se grave come in questo caso, giustificherebbe il mancato pagamento del compenso.
In ragione di quanto sopra, il giudice capitolino revocava il decreto ingiuntivo e condannava l’ex amministratore (il ricorrente del Decreto Ingiuntivo) alla refusione, in favore del Condominio delle spese di lite per compensi professionali, oltre IVA, C.A. e spese generali come per legge.
Marco Venier
Amministratore di Condominio
Presidente nazionale UNICONDOMINIO
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