La Corte di Cassazione, con un orientamento ormai consolidato, afferma che per determinare se un bene o un impianto possa essere considerato di natura condominiale, in mancanza di indicazioni nel titolo (che si intende come il regolamento contrattuale o il primo atto di vendita da parte del costruttore originale), è necessario fare riferimento al suo eventuale rapporto di dipendenza rispetto all’intero edificio o alla sua attitudine funzionale e strumentale, anche solo potenziale, indipendentemente dall’utilità specifica che ne possa trarre un singolo condomino (Corte di Cassazione, n. 17556/2014).
In particolare, la Suprema Corte osserva: “Affinché possa operare, ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che esista una relazione di accessorietà tra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale tra questi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.” (Corte di Cassazione, n. 18344/2015).
I fatti di causa
In applicazione di questo principio al sottotetto, il Tribunale di Foggia, con la sentenza n. 1221 del 6 maggio 2024, ha ribadito che, in materia condominiale, per stabilire se il sottotetto sia di natura condominiale o meno, è fondamentale considerare, in primo luogo, il titolo (come definito in precedenza) e, solo in sua assenza o in mancanza di disposizioni specifiche, la funzione effettivamente attribuita al bene dal costruttore.
Secondo il Tribunale, il sottotetto deve essere considerato di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento all’ultimo piano, in quanto sua pertinenza, quando ha la funzione esclusiva di isolare e proteggere l’immobile da caldo, freddo e umidità, fungendo da camera d’aria termica.
Al contrario, in assenza di disposizioni contrarie nel titolo, e applicando la presunzione di condominialità di cui all’articolo 1117 del codice civile, il sottotetto è considerato di proprietà condominiale se presenta dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzo come vano autonomo, destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’erogazione di un servizio di interesse comune.
La vicenda processuale ha visto l’attore, proprietario di un’unità immobiliare nel condominio, citare in giudizio l’ente di gestione e tutti i condomini che, in assemblea, avevano approvato le nuove tabelle millesimali per la ripartizione delle spese dei lavori straordinari (di rifacimento del tetto condominiale), contestando la delibera per vizi nel procedimento di adozione e chiedendo la nullità delle tabelle, redatte con coefficienti errati.
Il condominio si è costituito in giudizio sostenendo la validità della delibera e la correttezza delle tabelle approvate, mentre i singoli condòmini sono rimasti contumaci.
Il giudice, ritenendo documentale l’istruttoria, ha acquisito la consulenza tecnica d’ufficio e ha trattenuto la causa in decisione.
Nella sentenza, il Tribunale dauno ha riconosciuto la legittimazione esclusiva dell’amministratore rispetto alle doglianze sollevate, ritenute, invece, inammissibili nei confronti dei condòmini; ha accolto le tesi dell’attore, evidenziando che l’impugnazione, riguardo al procedimento che ha portato all’appalto dei lavori del tetto, è fondata, poiché il relativo verbale non indicava né il numero dei condòmini presenti né il valore delle rispettive quote millesimali, rendendo, così, impossibile verificare il raggiungimento dei quorum richiesti dall’articolo 1136 del codice civile in modo da impedire al giudice di accertare la validità della deliberazione stessa (Corte di Cassazione, numero 40827/2021).
Per quanto riguarda la correttezza delle tabelle adottate, il giudice ha ritenuto valide le deduzioni del consulente tecnico d’ufficio sui coefficienti, ma ha contestato un punto essenziale in relazione ai principi di diritto menzionati.
La pertinenzialità del sottotetto
Nel caso in esame, in assenza di disposizioni nel regolamento condominiale e nell’atto di acquisto dell’attore, il vano situato immediatamente sotto il tetto da ripristinare non può essere considerato, come sostenuto dall’ausiliario, nel calcolo complessivo della proprietà comune. Questo perché si tratta di uno spazio accessibile solo tramite un camminamento difficile e pericoloso, non utilizzabile in alcun modo dai condòmini degli altri piani.
Ancora, osserva il giudicante, il locale in questione non è direttamente collegato alle scale condominiali o ad altre aree comuni dell’edificio; non è utilizzabile autonomamente dalla maggior parte dei comproprietari e ad esso si accede esclusivamente tramite una botola situata all’interno della proprietà dell’attore, che svolge funzioni di isolamento termico e coibentazione rispetto agli agenti atmosferici.
Pertanto, secondo il giudice, si deve concludere che, in base alla sua specifica funzione, il sottotetto non rientra nella proprietà comune, ma appartiene esclusivamente all’istante (Corte di Cassazione, numero 10269/2023).
Di conseguenza, è necessario attribuire a quest’ultimo i relativi millesimi di proprietà, con l’evidente necessità di rivedere le tabelle redatte dal tecnico incaricato, che risultano, in mancanza di ciò, non correttamente rappresentative della proporzione (tra proprietà individuale e proprietà comune) che devono cristallizzare.
La delibera è quindi annullata, le tabelle devono essere rifatte, includendo il sottotetto nel valore millesimale della proprietà dell’attore, e il condominio convenuto è condannato a rimborsare le spese legali.
Le spese sono compensate nei confronti dei condòmini rimasti contumaci, poiché la domanda proposta nei loro confronti è risultata inammissibile per mancanza di legittimazione passiva.
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