La Suprema Corte (Cass., 25 gennaio 2025, n.1756) si è espressa sull’installazione di una nuova canna fumaria a servizio di una singola unità immobiliare, su un muro comune.
Nella fattispecie era stata riscontrata la violazione del c.d. “pari uso” ex art. 1102 c.c., data l’impossibilità materiale – stante le dimensioni della nuova canna fumaria – di procedere con analoghe opere anche per tutte le altre eventualmente necessarie agli altri condòmini.
Per tale ragione gli Ermellini confermavano le decisioni adottate in sede di 2° grado (e, in questo caso, di 1°) di rigetto delle ragioni del ricorrente, ossia il condòmino che voleva la nuova canna fumaria.
La sentenza citata ci offre uno spunto per chiarire il concetto di pari uso in Condominio
L’uso più intenso del bene comune da parte del singolo condòmino
A volte i condòmini utilizzano una parte comune per un proprio uso più comodo. La norma di riferimento è l’art. 1102 c.c. che consente al condòmino l’uso più intenso della parte comune, ma impone dei limiti; in particolare, non è infatti possibile utilizzare la parte comune in nessuno dei seguenti casi:
- Se ne muta la destinazione d’uso;
- se l’opera realizzata compromette la sicurezza dei condòmini e dei terzi;
- impedendo il pari uso agli altri condòmini.
- Si altera il decoro architettonico, inteso (sinteticamente) come linee del fabbricato che si armonizzano tra loro.
Il concetto di alterazione
Quando l’uso legittimo di un bene comune si trasforma in un’alterazione che viola l’art. 1102?
L’alterazione della cosa comune è un concetto delicato, che va interpretato alla luce di diversi fattori, tra cui la natura del bene comune, la sua funzione, le consuetudini condominiali e le esigenze dei singoli condòmini.
Non tutte le modifiche apportate a un bene comune costituiscono un’alterazione. È necessario distinguere tra interventi che si limitano a migliorare l’utilizzo del bene comune, che rientrano nella sfera dell’uso consentito, e interventi che invece ne modificano la natura o la funzione, che costituiscono un’alterazione vera e propria.
Facciamo degli esempi.
Interventi che alterano la struttura del bene comune, come l’apertura di un passaggio in un muro portante o la trasformazione di un locale comune in un appartamento, costituiscono un’alterazione.
Modificare la destinazione d’uso di un bene comune, ad esempio trasformare un giardino in un parcheggio o un locale comune in un’attività commerciale, costituisce un’alterazione.
Installare opere che limitano o impediscono l’utilizzo del bene comune da parte degli altri condòmini, come ad esempio costruire una tettoia che oscura il cortile comune o installare una griglia che impedisce l’accesso a una parte del giardino, costituisce un’alterazione.
Rimedi contro l’alterazione
I condòmini che si ritengono lesi da un’alterazione della cosa comune possono agire in giudizio per tutelare i propri diritti. Possono chiedere al giudice di ordinare la cessazione dell’alterazione, il ripristino della situazione precedente e il risarcimento dei danni subiti.
Dunque, il condòmino che altera la cosa comune può essere chiamato a ripristinare la situazione precedente a proprie spese, oltre a rispondere dei danni causati agli altri compartecipanti e all’edificio stesso.
Inoltre, l’alterazione della cosa comune può avere conseguenze anche sul piano penale oltre che civile come esaminato.
Infatti, in alcuni casi, l’alterazione della cosa comune si può configurare un reato, come ad esempio il danneggiamento o la violazione di norme urbanistiche. In tal caso qualunque interessato (condòmino, ma anche l’amministratore qualora ne venga messo a conoscenza) può segnalare l’abuso alle autorità competenti che avvieranno un apposito procedimento.
La Sicurezza
La sicurezza è un diritto fondamentale di ogni individuo, un valore che va tutelato in ogni contesto, compreso quello condominiale.
L’Art. 1102 c.c., pur non citandola espressamente, tutela la sicurezza in modo implicito.
Qualsiasi intervento che possa compromettere la stabilità dell’edificio, che possa creare un pericolo per l’incolumità dei condomini o di terzi, può essere considerato una violazione dell’Art. 1102, anche se non impedisce materialmente l’uso dei beni comuni agli altri condòmini.
Anche in questo caso si propongono degli esempi.
Qualsiasi modifica alle parti strutturali dell’edificio, come l’apertura di un muro portante o la modifica di un pilastro, deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale e realizzata nel rispetto delle norme di sicurezza.
L’installazione di impianti, come ad esempio un’antenna parabolica sul tetto, deve essere eseguita da personale qualificato e nel rispetto delle norme di sicurezza, per evitare il rischio di cadute o di altri incidenti.
L’utilizzo improprio dei beni comuni, come ad esempio depositare materiali infiammabili nei locali comuni, può compromettere la sicurezza dell’edificio e dei suoi abitanti.
Il decoro architettonico
Ogni condòmino può servirsi dei beni comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne lo stesso uso. Un equilibrio delicato, un filo sottile che, se spezzato, può scatenare conflitti e battaglie legali.
Ma l’art. 1102 non è solo una questione di utilizzo materiale dei beni comuni. C’è un altro aspetto, spesso sottovalutato, che merita un’attenzione particolare: la salvaguardia del decoro architettonico dell’edificio.
Il decoro architettonico di un edificio è l’insieme delle caratteristiche estetiche che lo contraddistinguono, l’armonia delle forme, dei colori, dei materiali. È un valore che va oltre la semplice apparenza, un elemento che contribuisce a definire l’identità stessa dell’edificio e, in alcuni casi, persino il valore degli appartamenti.
L’Art. 1102, pur non citandolo espressamente, tutela il decoro architettonico in modo implicito collegandosi al divieto espressamente statuito nell’art. 1102 c.c. Qualsiasi intervento che alteri l’estetica dell’edificio, che ne comprometta l’armonia o l’equilibrio, può essere considerato una violazione dell’art. 1102, anche se non impedisce materialmente l’uso dei beni comuni agli altri condomini.
L’alterazione non consentita può causare un danno risarcibile in quanto diminuisce il valore commerciale dell’immobile (Cass., 13 novembre 2020, n. 25790).
Ecco alcuni esempi su tale ipotesi.
L’installazione di un’antenna parabolica sul tetto condominiale, pur essendo un uso legittimo del bene comune, può compromettere il decoro architettonico se l’antenna è di dimensioni eccessive o posizionata in modo da alterare l’estetica dell’edificio.
L’installazione di tende da sole sui balconi può essere un modo per godere meglio dello spazio esterno, ma se le tende sono di colori o modelli difformi, possono creare un’immagine disomogenea e alterare il decoro architettonico.
Il pari uso, un diritto di ogni condòmino
Un ultimo limite che esaminiamo è il pari uso che deve essere assicurato a tutti i compartecipanti al Condominio, espressione del postulato: “il mio diritto finisce dove inizia il tuo”.
Questo vuol dire che il diritto di ciascun condòmino di utilizzare le parti comuni dell’edificio è limitato dal diritto degli altri condòmini di fare lo stesso.
Non è possibile, dunque, apportare modifiche oppure utilizzare più intensamente una parte comune impedendo agli altri condòmini di goderne in modo paritario.
Il principio del “pari uso” deve essere sempre rispettato, anche quando si tratta di interventi apparentemente di piccola entità, come l’installazione di una canna fumaria, riportato all’inizio del presente articolo; in tal caso il condòmino deve assicurarsi che questa non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto, altrimenti l’installazione non sarà consentita (Cass., 24 gennaio 2025, n. 1756).
Conclusioni
In definitiva, il diritto all’uso più intenso della cosa comune disciplinato dall’art. 1102 c.c. dev’essere utilizzato nel rispetto degli altri condomini nonché del decoro e della sicurezza, non potendo essere applicato insindacabilmente.
Domenico Sarcina
Avvocato
Consulente UNICONDOMINIO
©Riproduzione riservata
Lascia un commento