Non sempre una nuova deliberazione assembleare è sufficiente a neutralizzare gli effetti di una precedente impugnazione. Il vero nodo, infatti, non è rappresentato dalla mera successione cronologica delle delibere, ma dalla loro effettiva capacità di sostituire l’atto invalido mediante una nuova manifestazione di volontà conforme alla legge.
Muovendo da questa premessa, il Tribunale di Bologna, con la sentenza n. 5397 del 14 luglio 2026, affronta una pluralità di questioni che investono alcuni dei principi fondamentali del diritto condominiale: la specificità dell’ordine del giorno, la funzione delle delibere confermative, i limiti dell’autonomia assembleare e il rispetto dei criteri legali di ripartizione delle spese.
La decisione, pur pronunciandosi su una vicenda particolarmente conflittuale, offre indicazioni di carattere generale destinate a incidere sulla prassi amministrativa e sul contenzioso condominiale.
Le delibere confermative non eliminano automaticamente i vizi della precedente deliberazione
Uno dei profili di maggiore interesse riguarda il tentativo del condominio di sostenere che le assemblee successive avessero determinato la cessazione della materia del contendere.
Il Tribunale ricorda come la giurisprudenza di legittimità ammetta, in applicazione analogica dell’art. 2377, ottavo comma, c.c., che una nuova deliberazione possa sostituire quella impugnata, facendo venir meno l’interesse alla decisione.
Il punto critico, tuttavia, è un altro.
La sostituzione presuppone un’effettiva attività emendativa. Non è sufficiente confermare, ratificare o ribadire quanto già deliberato. Occorre adottare una nuova deliberazione che affronti specificamente i vizi denunciati e li rimuova attraverso un procedimento rispettoso delle prescrizioni di legge.
Nel caso esaminato, le assemblee successive si erano limitate a confermare le precedenti decisioni senza modificare l’ordine del giorno, senza rinnovare la discussione sugli specifici punti controversi e senza eliminare le violazioni denunciate.
Ne consegue che le delibere avevano natura meramente confermativa e non sostitutiva, con la conseguenza che permaneva l’interesse dell’attrice all’impugnazione.
La pronuncia richiama così un principio destinato ad assumere rilievo ben oltre il caso concreto: la funzione dell’assemblea non può ridursi ad una semplice ratifica formale di decisioni già assunte.
L’ordine del giorno continua ad essere una garanzia sostanziale
Particolarmente significativa appare la parte della motivazione dedicata all’ordine del giorno.
L’assemblea aveva deliberato la ratifica di un contratto di comodato avente ad oggetto un locale comune, stipulato dall’amministratore in favore del proprio figlio.
L’argomento, tuttavia, non risultava espressamente indicato nell’avviso di convocazione, nel quale compariva soltanto un generico riferimento alle “comunicazioni dell’amministratore in merito alle proprietà comuni”.
Il Tribunale valorizza il recente orientamento della Corte di cassazione secondo cui l’ordine del giorno deve consentire ai condomini di comprendere preventivamente i temi sui quali saranno chiamati a deliberare.
Non è un dettaglio formale.
La preventiva informazione costituisce il presupposto della partecipazione consapevole all’assemblea e rappresenta una delle principali garanzie della corretta formazione della volontà collegiale.
Quando la formulazione dell’ordine del giorno è generica al punto da non consentire ai condomini di percepire la reale portata della decisione da assumere, il procedimento deliberativo risulta compromesso fin dalla sua origine.
La sentenza riafferma, dunque, una concezione sostanziale della trasparenza assembleare, nella quale l’informazione preventiva non rappresenta un semplice adempimento burocratico, ma una condizione essenziale di validità della deliberazione.
L’autonomia dell’assemblea incontra i limiti delle norme inderogabili
La decisione affronta anche un’altra questione di evidente interesse operativo.
L’assemblea aveva deliberato di utilizzare esclusivamente la posta elettronica ordinaria quale mezzo di comunicazione condominiale.
Il Tribunale dichiara nulla la deliberazione osservando che gli artt. 66 e 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile individuano tassativamente le modalità di convocazione dell’assemblea e qualificano tale disciplina come inderogabile.
Il principio assume un significato che va oltre il caso concreto.
Sempre più frequentemente i condomìni ricorrono a strumenti digitali per agevolare la gestione amministrativa. Tuttavia, l’evoluzione tecnologica non può trasformarsi in una deroga implicita a prescrizioni che il legislatore ha espressamente sottratto alla disponibilità dell’autonomia privata.
La digitalizzazione costituisce certamente un’opportunità organizzativa, ma non può comprimere le garanzie partecipative previste dalla legge.
Ripartizione delle spese: la maggioranza non può modificare i criteri legali
La sentenza ribadisce un principio ormai consolidato.
L’assemblea aveva posto integralmente a carico di un solo condomino il compenso maturato dall’ex amministratore, nonostante tale costo avesse natura di spesa condominiale.
Secondo il Tribunale, una simile decisione integra una modifica dei criteri legali di ripartizione previsti dall’art. 1123 c.c. e, come tale, richiede il consenso unanime dei partecipanti.
Qui emerge un’altra costante della giurisprudenza.
Le maggioranze assembleari dispongono di ampi poteri nella gestione del condominio, ma non possono incidere unilateralmente sulla consistenza dei diritti patrimoniali dei singoli condomini.
La distinzione tra attività gestoria e autonomia negoziale continua a rappresentare uno dei principali criteri di equilibrio dell’intero sistema condominiale.
Le approvazioni “onnicomprensive” svuotano di significato la funzione deliberativa
Merita particolare attenzione anche la censura rivolta alle deliberazioni che avevano approvato indistintamente l’intera attività dell’amministratore, tutti i documenti predisposti e tutte le spese sostenute.
Il Tribunale osserva che una deliberazione assembleare deve avere un oggetto determinato o, quanto meno, determinabile.
Quando l’assemblea approva genericamente “tutta” l’attività amministrativa, viene meno la possibilità stessa di verificare quale volontà sia stata effettivamente espressa dai condomini.
Il rischio è evidente.
L’assemblea perderebbe la propria funzione deliberativa per trasformarsi in un atto di mera legittimazione preventiva dell’operato dell’amministratore, con evidente sacrificio dei principi di trasparenza e controllo che caratterizzano la disciplina condominiale.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Bologna offre una lettura coerente dell’intero procedimento assembleare, ricostruendolo come un sistema nel quale ogni fase — dalla convocazione alla formazione della volontà, fino all’approvazione delle deliberazioni — costituisce parte di un unico percorso di garanzia.
Il problema, in definitiva, non è rappresentato dall’esistenza di strumenti idonei a correggere eventuali errori dell’assemblea. Il vero tema riguarda il modo in cui tali strumenti vengono utilizzati.
Una ratifica generica non sostituisce una nuova deliberazione.
Un ordine del giorno indeterminato non assicura una partecipazione consapevole.
Una maggioranza non può modificare unilateralmente diritti che la legge riserva all’autonomia negoziale di tutti i condomini.
È probabilmente questa la principale indicazione che emerge dalla decisione: la regolarità del procedimento assembleare non rappresenta un formalismo, ma il presupposto indispensabile affinché la volontà del condominio possa realmente dirsi espressione della collettività.
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