Dopo il nostro primo articolo sugli aspetti PDL targata Gardini di riforma del condominio a favore degli amministratori di condominio, questa volta ci occupiamo di altri due aspetti positivi.
La terza tutela: la verifica del RAS.
La normativa vigente impone all’amministratore di condominio la tenuta e la cura del registro di anagrafe condominiale che, tra le altre cose, deve raccogliere le informazioni relative alla sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
In altre parole, si tratta di tenere aggiornato quello che gli addetti ai lavori hanno battezzato con l’acronimo RAS, registro anagrafe sicurezza.
Questa norma, nei fatti, è rimasta pressoché lettera morta nella stragrande maggioranza degli edifici e questo, evidentemente, per la sua complessa declinazione tecnica.
L’amministratore di condominio, infatti, non sempre dispone delle competenze per effettuare queste valutazioni che, va detto, riguardano praticamente l’intero fabbricato: dai suoi impianti allo stesso organismo edilizio.
Ecco, allora, che la norma attuale, da un lato, scarica sull’amministratore del condominio tutta una serie di responsabilità, soprattutto penali nei casi di mancate verifiche periodiche e, dall’altro, non si preoccupa di guardare alla complessità delle norme tecniche e alla competenza specialistica che queste richiedono.
La proposta di riforma presentata, invece, prevede che ad occuparsi della verifica di queste informazioni sia una società certificata e specializzata che, nei fatti, si occuperà di tenere un vero e proprio fascicolo del fabbricato, attestando lo stato dell’arte della sicurezza del fabbricato.
Grazie a questa norma non soltanto l’amministratore verrà sgravato da tali incombenze complesse ma, proprio sulla scorta delle attestazioni che effettuerà la società esterna, potrà portare all’attenzione dell’assemblea un programma mirato di interventi e, nel caso di inerzia, potrà finanche ordinare i lavori di messa a norma a tutela delle sue responsabilità penali.
La quarta tutela: il ricorso all’A.G. per la mancata approvazione del rendiconto.
In base al codice vigente, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio. Questo passaggio si rivela fondamentale non soltanto per regolare i rapporti interni alla compagine condominiale ma anche per consentire all’amministratore il recupero forzoso dei conguagli, proprio grazie all’approvazione del rendiconto e, quindi, dello stato di ripartizione che, a mente dell’art. 63 d.a.c.c., gli consente di ricorrere per decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Ma non solo. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, in assenza dell’approvazione del rendiconto, l’amministratore non può nemmeno liquidare il proprio compenso.
Ora, accade, non di rado, che l’assemblea dei condomini eviti, in maniera pretestuosa e senza fondato motivo, di approvare il rendiconto per rallentare il recupero delle morosità ed impedire, così, all’amministratore di rientrare delle proprie competenze professionali.
Con la proposta di riforma, tutto questo avrà un argine: infatti, nel caso in cui ciò dovesse avvenire in maniera pretestuosa e senza giustificato motivo, l’amministratore potrà ricorrere al giudice per l’approvazione giudiziaria del rendiconto e, in questo modo, procedere con la liquidazione del suo compenso e attivare le azioni necessarie al recupero dei conguagli.
Questa norma, quindi, in questi casi, riconosce e sublima l’autonomina dell’opera professionale portata avanti dall’amministratore, sottraendola ad azioni pretestuose che sviliscono la sua professionalità, slegandola da quella sorta di perenne cordone ombelicale di subalternità.
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