La vicenda nasce a Montemurlo (PO), dove un condominio si è trovato ostaggio di un cantiere bloccato.
Invero, presso il Condominio vi erano installati, da oltre un anno, dei ponteggi che impedivano l’accesso ai garage, ostruivano le finestre e mettevano a rischio la sicurezza.
A questa situazione si aggiungeva l’inadempimento dell’appaltatore principale e la presenza di un subappaltatore, che sosteneva di non essere tenuto a rimuovere le strutture senza essere pagato.
Il condominio ha chiesto tutela urgente al Tribunale, invocando l’art. 700 c.p.c. per ottenere la rimozione immediata dei ponteggi e il ripristino della fruibilità degli spazi comuni.
L’ordine di rimozione dei ponteggi del Tribunale
Il Tribunale di Prato, con l’ordinanza del 2 maggio 2025, ha accolto il ricorso del condominio, ordinando alla società appaltatrice la rimozione immediata dei ponteggi e lo sgombero dell’area di cantiere.
Inoltre, è stata applicata una misura di coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c., fissando una penalità di 1000 euro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento di rimozione dei ponteggi.
Secondo il Giudice, infatti, il Committente (in questo caso: il condominio) ha il diritto di recedere dal contratto di appalto e di ottenere la rimozione delle strutture, indipendentemente dall’esistenza di un subappalto.
L’appaltatore rimane infatti responsabile verso il committente anche per l’operato del subappaltatore. Ne deriva che l’esistenza del contratto di subappalto non possa essere addotto come scusa per sottrarsi agli obblighi contrattuali o per giustificare ritardi.
Analogamente, in base alla sentenza in commento, l’appaltatore non potrà invocare il principio «inadimplendi non est adimplendum» (art 1460 c.c.), in quanto il rifiuto della consegna dell’opera appaltata da parte dell’appaltatore si giustifica soltanto «in presenza di un conclamato inadempimento del committente all’obbligo di pagare il corrispettivo e/o di dichiarazioni dello stesso evidenzianti l’intento di sottrarsi ingiustificatamente all’adempimento di tale obbligo» (Cass. 8235/1997, richiamata da Cass, 8906/2013).
Conferme e valutazioni sulla gestione dei cantieri in condominio
L’ordinanza resa dal Tribunale di Prato e qui in commento offre un importante precedente per la gestione dei conflitti tra condomini e appaltatori.
Invero, i diritti dei residenti appaiono incomprimibili e devono prevalere sui ritardi ingiustificati degli appaltatori.
La fruibilità delle parti comuni e la sicurezza degli immobili divengono, quindi, gli elementi da valorizzare e tutelare, in ogni caso.
Onere dell’amministratore e diritto/dovere dei condomini è quello di difendere queste posizioni soggettive, anche con azioni d’urgenza, per evitare che i cantieri diventino prigioni a cielo aperto.
Ne deriva che l’amministratore può pretendere la rimozione delle strutture e il ripristino delle aree comuni, senza dover accettare rinvii connessi ai subappalti.
In particolare, l’inaccessibilità di garage e parti comuni rappresenta un pregiudizio imminente e irreparabile per i condomini, tale da giustificare il ricorso alla tutela urgente ex art. 700 c.p.c.
Diviene essenziale, per gli amministratori, verificare e prevedere clausole chiare sugli obblighi di smobilizzo del cantiere e sulle penali, per evitare impasse e disagi ai residenti.
Come sempre in questi casi, rivolgersi ad un professionista del settore che valuti il contratto proposto e supporti il Condominio nella fase genetica del rapporto di appalto può senz’altro aiutare ad evitare simili situazioni critiche.
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