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Posti auto: si possono assegnare esclusivamente ad alcuni condomini?

Posti auto: si possono assegnare esclusivamente ad alcuni condomini?

La Cassazione ribalta il verdetto e riconosce l’illegittimità della delibera organizzativa che ha disposto l’assegnazione nominativa del posto auto all’interno del cortile condominiale

La vicenda. Il proprietario di un’unità immobiliare commerciale impugnava due delibere del proprio Condominio, con cui l’assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto all’interno del cortile condominiale.

Le dette delibere, infatti, non erano altro che l’applicazione di quanto già disposto dal regolamento condominiale, ove veniva stabilito che i condomini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che sarebbe stato deliberato dall’assemblea “uno per appartamento”, escludendo dall’assegnazione i condomini proprietari dei locali commerciali.

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La questione e la normativa. Com’è noto, il regolamento di condominio, in senso proprio, è l’atto che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino.

Il regolamento, come inteso dall’art. 1138 c.c., commi 1 e 3, è un atto collegiale di autorganizzazione dell’interesse del gruppo, di natura non contrattuale ma normativa che ha la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell’assemblea e ne conosce le medesime limitazioni.

Di conseguenza, il regolamento, come la delibera, non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Occorrerebbe, invero, l’espressione di una volontà contrattuale, manifestazione del consenso di tutti i condomini, per approvare le disposizioni che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai contratti di acquisto o dai successivi accordi (art. 1138 c.c., comma 4).

Pertanto, all’assemblea è consentito, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante – ndr. utilizzo dello spazio del cortile condominiale -, assumere delibere meramente organizzative delle modalità d’uso delle cose comuni, nel rispetto principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c.

Viceversa, salvo non sia espressione del consenso di tutti i condomini, all’adunanza condominiale non è consentito assumere una delibera che:

  • – statuisca la definitiva assegnazione nominativa, a favore di singoli proprietari, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture;
  • – trasformi l’originaria destinazione del bene comune, rendendo inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali (ex multis cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034; Cass. 31 marzo 2015, n. 6573; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 5 marzo 2008, n. 5997; Cass. 7 dicembre 2006, n. 26226; Cass. 16 giugno 2005, n. 12673; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004).

In effetti, la stessa giurisprudenza attribuisce alle decisioni assembleari appena indicate una qualifica traslativa della proprietà della porzione stessa, ovvero costitutiva di un diritto reale d’uso o di concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, 17/12/2020, n. 28972), che necessitano, pertanto, dell’espressione di una volontà unanime dei proprietari.

In conclusione. La Corte di Cassazione, a seguito di questa valutazione e distinzione, ha affermato che né il regolamento di condominio normativo né una delibera organizzativa approvata dall’assemblea non all’unanimità possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura. La detta attribuzione, oltre a sottrarre ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., creerebbe i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.

Corte di Cassazione sentenza 9069, del 21-03-2022

©Riproduzione riservata

Avv. Nicola Camporese

C.so Vittorio Emanuele II n. 275 35123 Padova 3497171490 camporese@ncstudiolegale.it

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