La vicenda. Il proprietario di un’unità immobiliare commerciale impugnava due delibere del proprio Condominio, con cui l’assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto all’interno del cortile condominiale.
Le dette delibere, infatti, non erano altro che l’applicazione di quanto già disposto dal regolamento condominiale, ove veniva stabilito che i condomini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che sarebbe stato deliberato dall’assemblea “uno per appartamento”, escludendo dall’assegnazione i condomini proprietari dei locali commerciali.
La questione e la normativa. Com’è noto, il regolamento di condominio, in senso proprio, è l’atto che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino.
Il regolamento, come inteso dall’art. 1138 c.c., commi 1 e 3, è un atto collegiale di autorganizzazione dell’interesse del gruppo, di natura non contrattuale ma normativa che ha la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell’assemblea e ne conosce le medesime limitazioni.
Di conseguenza, il regolamento, come la delibera, non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Occorrerebbe, invero, l’espressione di una volontà contrattuale, manifestazione del consenso di tutti i condomini, per approvare le disposizioni che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai contratti di acquisto o dai successivi accordi (art. 1138 c.c., comma 4).
Pertanto, all’assemblea è consentito, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante – ndr. utilizzo dello spazio del cortile condominiale -, assumere delibere meramente organizzative delle modalità d’uso delle cose comuni, nel rispetto principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c.
Viceversa, salvo non sia espressione del consenso di tutti i condomini, all’adunanza condominiale non è consentito assumere una delibera che:
- – statuisca la definitiva assegnazione nominativa, a favore di singoli proprietari, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture;
- – trasformi l’originaria destinazione del bene comune, rendendo inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali (ex multis cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034; Cass. 31 marzo 2015, n. 6573; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 5 marzo 2008, n. 5997; Cass. 7 dicembre 2006, n. 26226; Cass. 16 giugno 2005, n. 12673; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004).
In effetti, la stessa giurisprudenza attribuisce alle decisioni assembleari appena indicate una qualifica traslativa della proprietà della porzione stessa, ovvero costitutiva di un diritto reale d’uso o di concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, 17/12/2020, n. 28972), che necessitano, pertanto, dell’espressione di una volontà unanime dei proprietari.
In conclusione. La Corte di Cassazione, a seguito di questa valutazione e distinzione, ha affermato che né il regolamento di condominio normativo né una delibera organizzativa approvata dall’assemblea non all’unanimità possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura. La detta attribuzione, oltre a sottrarre ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., creerebbe i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.
Corte di Cassazione sentenza 9069, del 21-03-2022
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