La puntata di Condominio Caffè Live andata in rete ieri, in diretta, sulla pagina Facebook della radio ufficiale dell’avvocatura Iuslaw Webradio ha visto ospite l’avvocato Luigi Maria Vitali del Foro di Catania, chiamato dal nostro direttore di testata Michele Zuppardi e dal nostro capo della redazione Roberto Rizzo a discutere – insieme al patron dell’emittente Angelo Marzo – sulla criticità della formazione degli amministratori condominiali e sugli obblighi gravanti in capo agli avvocati che esercitano tali mansioni.
Cosa è uscito fuori dal talk radiofonico? Quali riflessioni hanno interessato gli ascoltatori?
Ecco qui di seguito il riassunto, redatto proprio dall’avvocato Luigi Maria Vitali, al quale Condominio Caffè Live e Iuslaw Webradio porgono uno speciale ringraziamento per la particolare competenza offerta a beneficio di tutti gli addetti del settore.
Avv. Luigi Maria Vitali
Prima dell’entrata in vigore della riforma sul condominio (Legge n. 220/2012) non era previsto alcun requisito per diventare amministratori di condominio.
Il decreto “Destinazione Italia” (145/2013) ha invece stabilito che ci fossero dei criteri per diventare amministratore di condominio e delle modalità specifiche per la formazione di questi ultimi.
Per svolgere l’attività di amministratore di condominio, tra i vari requisiti previsti dalla legge (ad esempio il possesso, almeno del diploma di scuola secondaria superiore), si deve anche aver frequentato un corso di formazione iniziale.
Il predetto corso di formazione è un prerequisito fondamentale per svolgere l’incarico di amministratore condominiale.
Sorvolo, per ora, su altro tipo di implicazioni e rimando un’analisi più “politica” della questione al prosieguo della trattazione.
Un quesito mi sembra più importante, preliminarmente.
Che succede se il soggetto che intende svolgere l’attività di amministratore di condominio è già iscritto ad un albo professionale (p. es. Avvocato, Commercialista….)?
Il Consiglio Nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili e sia il Consiglio Nazionale Forense hanno affermato che l’attività di amministratore di condominio rientra a pieno titolo tra le attività tipiche delle predette professioni, ritenendo i professionisti appartenenti ad un albo professionale o a un Ordine professionale non obbligati ad adempiere al precetto di cui all’ art.1 co.1 della Legge 4 del 2013, e con riferimento all’art. 71 bis co.1 lettera g delle disp. att. Cod.civ., non sussisterebbe alcuna incompatibilità, quindi se ne deduce che non sarebbe necessario fornire prova documentale di aver frequentato un corso di formazione iniziale di amministratore di condominio, con l’eccezione dell’incompatibilità dell’esercizio della professione di amministratore nell’ipotesi che l’avvocato abbia posizione di responsabilità all’interno di società di gestione condominiale.
Ma la Giurisprudenza è di diverso avviso.
Recentissimamente, ex multis, a riguardo del mancato svolgimento del corso di formazione iniziale di amministratore di condominio di almeno 72 ore da parte di un amministratore dottore commercialista non in possesso del requisito prescritto lettera g e dall’art.5 co.1 D.M. 140/14, dall’art.71 bis disp.att.c.c. il Tribunale di Bari, con Decreto 22/05/2020, ha accolto la domanda giudiziale di revoca del mandato dell’amministratore per carenza del requisito di professionalità richiesto dall’art.71 bis. disp. att. c.c., puntualizzando che la normativa in argomento è volta alla tutela dell’ordine pubblico.
La pronuncia afferma che l’art.71 bis disp. att. ha indicato le cause che esonerano l’amministratore dal possesso dei requisiti di cui alle lettere f e g, individuandole esclusivamente nel pregresso esercizio dell’attività di amministratore per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti l’entrata in vigore della stessa disposizione (18/06/2013) oppure nella nomina di un condomino dello stabile. La norma, quindi, non prevedendo altra esclusione, non può essere elusa.
Viene, quindi, affermato l’obbligo per tutti i professionisti, ordinistici e non, di partecipare ai percorsi formativi obbligatori in materia di amministrazione condominiale.
La legge (art. 71-bis disp. att. c.c.) e il regolamento attuativo(d.m. n. 140/14) impongono, inoltre, all’amministratore l’obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter mantenere gli incarichi di gestione. L’obbligo non ha una durata minima ma una cadenza annuale, è un corso di aggiornamento che deve avere una durata minima di quindici ore.
Il corso dev’essere unico, e non si tratta di acquisire crediti formativi, ma di adempiere all’obbligo di aver frequentato un corso della durata minima di quindici ore. E inoltre, ai sensi dell’art.5, secondo comma, del d.m. n. 140/2014 “gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale”.
Che significa? Due le tesi prevalenti: quella che considera il periodo annuale coincidente con l’anno di calendario; quella che ritiene che il periodo annuale coincida con l’anno solare decorrente dal giorno di entrata in vigore del d.m. n. 140/14 (ossia il 9 ottobre 2014).
Personalmente ritengo che la prima sia l’interpretazione più logica, capace di dare uniformità al sistema, specie considerando le problematiche, di cui farò cenno, relative ai professionisti ordinisti, il cui obbligo formativo è relativo all’anno solare (nell’ambito di un triennio, tra l’altro).
Ma si rinvengono pronunce giurisprudenziali (di merito) che sono di segno contrario. Che succede se l’obbligo formativo non viene assolto? Il Trib. Padova (24 marzo 2017 n. 818) ha concluso per la nullità della nomina dell’amministratore non aggiornato.
Prendendo le mosse dal fatto che, in assenza di un sistema pubblico di controlli e accreditamenti, la verifica dell’esistenza dei requisiti in capo all’amministratore condominiale è rimessa all’assemblea condominiale e, nel caso di contenziosi, al giudice chiamato a dirimere la lite, si può pensare che il mancato adempimento degli obblighi formativi può portare ad una revoca dell’incarico per via giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.
Ma si trascurerebbe il dato che il requisito della regolare formazione va valutato in nuce, nella stessa capacità di assumere quell’incarico. E’ come se, in sostanza, l’amministratore, attraverso la formazione, operi un vero e proprio rinnovo del corso di formazione iniziale.
Anche in relazione a tale obbligo, la posizione dei professionisti iscritti ad un albo professionale (p. es. Avvocati, Commercialisti….) risulta particolare, perché, stando al tenore della normativa, non basterebbe, per esempio, che l’amministratore Avvocato abbia assolto gli obblighi formativi propri della sua Professione, anche se relativi alla materia condominiale (che, poi, il sistema formativo forense prevede l’acquisizione di crediti formativi che non necessariamente coincidono con un dato temporale. In altri termini, aver acquisito 15 crediti formativi in materia condominiale non significa necessariamente aver seguito 15 ore di corsi).
Sia in relazione al corso di formazione “abilitante” iniziale, sia in relazione al percorso formativo obbligatorio annuale, assistiamo, quindi, allorquando l’amministratore è anche un professionista iscritto in un Albo Professionale, ad una differenza di trattamento che, per i professionisti suddetti, comporta un DOPPIO OBBLIGO FORMATIVO, una duplicazione di oneri.
Sarebbe auspicabile che il legislatore intervenisse a fare chiarezza, non tanto per l’obbligo formativo iniziale: penso, infatti, che l’attività di amministratore di condominio abbia acquisito una professionalità, per così dire,“multidisciplinare” che non può prescindere da una seria formazione abilitante.
L’obbligo formativo annuale va ripensato: non è assentibile la previsione di percorsi formativi diversi e diversamente onerosi in capo a chi, per professione, ha già assolto l’obbligo formativo suo proprio.
Basterebbe che il legislatore introducesse anche per gli amministratori di condominio un sistema formativo periodico che preveda l’acquisizione di un certo numero di crediti formativi. A quel punto basterebbe che il professionista acquisisca tali crediti, anche nell’ambito della formazione prevista dal proprio Ordine, pur in materia specifica.
Infine, una notazione “politica”. La normativa brevissimamente richiamata e commentata mostra la consapevolezza del legislatore di un dato: oggi l’amministratore di condominio è un professionista a tutti gli effetti. Anche per gli obblighi e le responsabilità che il Legislatore stesso ha caricato su questa figura.
Solo che non lo ammette esplicitamente.
Le spinte verso un riconoscimento di tale figura professionale con la previsione di un Albo vero e proprio non ha sortito effetti ed ha incontrato, storicamente, forti resistenze. Ciò, forse, trova le sue radici più nella crisi del sistema ordinistico che nella volontà di non riconoscere la professionalità di cui sopra.
Ma il Legislatore dovrebbe essere coerente e, probabilmente, un pizzico più coraggioso.
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