La puntata di Condominio Caffè Live andata in rete ieri, in diretta, sulla pagina Facebook della radio ufficiale dell’avvocatura Iuslaw Webradio ha visto ospite l’avvocato Eros Nimo del Foro di Foggia, chiamato dal nostro direttore di testata Michele Zuppardi e dal nostro capo della redazione Roberto Rizzo a discutere – insieme al patron dell’emittente Angelo Marzo e all’editore Ivan Meo – sui vuoti normativi riguardanti la professione di amministratore, con l’occhio rivolto alla recente proposta di legge sulla istituzione di un Registro nazionale.
Cosa è uscito fuori dal talk radiofonico? Quali riflessioni hanno interessato gli ascoltatori?
Ecco qui di seguito il riassunto, redatto proprio dall’avvocato Eros Nimo, al quale Condominio Caffè Live e Iuslaw Webradio porgono uno speciale ringraziamento per la particolare competenza offerta a beneficio di tutti gli addetti del settore.
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Le presenti considerazioni, prendono spunto dalla recente proposta di legge inerente l’istituzione del Registro Nazionale degli amministratori di condominio che vede tra i promotori l’on.le Tiramani. La proposta al vaglio, la nr. 2926, prevede l’obbligatorietà di iscrizione in un registro unico per i soggetti che svolgono la professione di amministratori condominiali.
La motivazione sarebbe quella di regolamentare una professione che per anni è stata trascurata, determinando così il fiorire di figure poco professionali: in sintesi si vorrebbero garantire, in linea con la L. n. 4 del 2013, maggiormente i condomini, proprietari o conduttori, che avrebbero così come punto di riferimento una figura professionale preparata e competente.
C’è comunque da considerare che la professione dell’amministratore condominiale è recente: l’istituto del condominio nasce negli anni quaranta del secolo scorso (anche se nell’antica Roma era conosciuta la communio, una forma primitiva di condominio) portando dietro tutte le criticità di una professione giovane.
Ma può essere sufficiente l’iscrizione ad un albo per garantire preparazione e competenza?
La necessità di un riordino o meglio una regolamentazione ab initio, è richiesta dai numeri crescenti di azioni civili che interessano gli immobili condominiali, azioni che spesso nascono per imperizia, imprudenza e negligenza degli attuali amministratori condominiali. Qualcuno obietterà che gran parte del contenzioso proviene anche dai cosiddetti amministratori professionali, provenienti da ordini o albi nazionali di riferimento. Come dare torto a tale postulato? Sarà necessario un approfondimento.
Emerge comunque dai dati statistici che la categoria degli amministratori condominiali professionali non riceve adeguata tutela e spesso viene screditata da chi lavora male.
Questa proposta, tanto richiesta dalla Consulta Nazionale, potrebbe essere la panacea di tutti i mali anche se è presto per dirlo: è opportuno attendere che la proposta maturi in qualcosa di concreto, come si dice “se sono rose, fioriranno”.
La pandemia ha purtroppo reso ancora più complesso l’esercizio della professione.
Purtroppo, esaminando la proposta di legge per l’adozione di un registro unico degli amministratori condominiali, si evince sin da subito la semplicità e sinteticità: trattasi di soli 3 articoli sui quali si è incominciato a lavorare.
Il primo articolo stabilisce l’obbligatorietà dell’iscrizione nel registro di coloro che intendono esercitare l’attività di amministratore, prevedendo l’aggiornamento dell’anagrafica con l’indicazione della pec. Quindi ogni amministratore deve essere dotato di pec per svolgere l’attività ed indicando il domicilio ove esercita la professione, cosa che attualmente non viene attuata con il rischio di ritrovarsi “amministratori fantasma” ed in forza di ciò i condomini devono atteggiarsi a ghost hunters o per intenderci a property managers hunters.
Nel secondo articolo, viene esaminata la questione dei corsi di aggiornamento professionale, demandando tale compito alle sole associazioni di categoria iscritte nell’elenco del MISE però potendo istituire tali corsi anche gli ordini o i collegi professionali, attribuendo i crediti formativi anche agli avvocati, dottori commercialisti, geometri, etc…, cosa che ad oggi non viene assolutamente realizzata, con notevole dispendio di energie e costi per chi vuole intraprendere tale attività, spesso screditata dai “colleghi” ordinistici in barba ai codici deontologici.
Il terzo ed ultimo articolo, prevede la possibilità di rendere pubblico il registro con una pagina internet istituzionale del Ministero della Giustizia, prevedendo la stessa cosa per gli ordini ed i collegi affini, fissando le norme comportamentali e professionali da rispettare, ovvero un codice deontologico.
Tutto questo, nelle premesse, dovrebbe garantire i diritti dei proprietari di immobili, ma sarà sufficiente? La normativa è ancora in itinere e già fa discutere. Ai posteri l’ardua sentenza.
Di sicuro non potrà mai essere una norma di legge o la formazione continua a determinare la professionalità: tutto è rimesso al buon senso dei soggetti coinvolti.
Il bagaglio di esperienze, di sapere, è qualcosa di personale e, soprattutto, di non indotto dall’alto. Andrebbe, per tali ragioni, approfondito anche e soprattutto il “mercimonio”, consentitemi questo termine, dei crediti della formazione continua che, a parere di chi scrive, non risolve affatto il problema delle competenze atte a fornire adeguate garanzie ai fruitori del servizio: servirebbe non una semplice “informazione” a 360 gradi ma una formazione fatta con manuali alla mano, come d’altronde ha sempre fatto e sempre farà chi vuole realmente considerarsi esperto in una determinata materia.
Avv. Eros Nimo
Aspettando Godot. Rispunta il registro nazionale degli amministratori di condominio
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