L’agibilità è quel documento che completa il “corredo” del manufatto edilizio, contraddistinto per attestare il rispetto delle normative e della disciplina urbanistico-edilizia vigenti, comprova la presenza di quelle fondamentali condizioni congiunte alla sicurezza, igiene e salubrità, agli impianti ed al risparmio energetico dell’involucro edilizio.
Il disposto è contenuto nell’art.24 del Testo Unico per l’Edilizia, d.P.R. 380/2001, ed impone quegli adempimenti tecnici e privati per chiamare lo stesso soggetto interessato, avente titolo sull’immobile, a rendere determinate dichiarazioni.
La norma che, nei contenuti sostituiti dall’art.3 del D.Lgs 222/2016, cd. “SCIA 2”, obbliga alla sussistenza dei sopra citati requisiti quale onere ai fini dell’attestazione del professionista abilitato incaricato per la redazione e la raccolta della documentazione a dotazione della “segnalazione certificata di agibilità”.
Diverse le procedure per adempiere differenziandosi. Infatti, in relazione alla tipologia delle interventi effettuati, tra i quali la manutenzione ordinaria e straordinaria, la ristrutturazione edilizia, il restauro e risanamento conservativo, nonché la nuova costruzione, sopraelevazione ed ampliamento, lavori che ultimati influiscono, modificandole, sulle peculiari caratteristiche tecniche e dotazionali del manufatto edilizio, comportando l’osservanza dell’obbligo circa la presentazione di una prima o di una rinnovata pratica di agibilità entro il decorso di quindici giorni dalla comunicazione di fine lavori al comune dall’interessato, proprietario, committente, intestatario del titolo abilitativo edilizio.
La segnalazione di agibilità acquista efficacia nel momento in cui viene inoltrata, anche telematicamente, allo sportello unico per l’edilizia del comune dove si trova l’immobile, ciò non vuol dire, però, vi sia, in alcuni casi, una reale e concreta regolarità urbanistico – edilizia, posto vada tenuto conto dell’eventuale presenza di difformità dalle quali ne potrebbe conseguire un eventuale esercizio del potere di annullamento da parte della pubblica amministrazione.
Quali fattori vanno espressamente considerati lo si evince dal dettato legislativo, in quanto “rispetto delle normative, della disciplina urbanistico-edilizia, presenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, conformità degli impianti e risparmio energetico” lo si sintetizza, in termini pratici, nei parametri a garanzia della sicurezza statica, del rispetto delle altezze interne utili, delle dimensioni minime degli ambienti interni (ad esempio una camera da letto singola o una cucina abitabile devono avere superficie non inferiore a mq.9,00, mentre camera matrimoniale o vani soggiorno non minore a mq.14,00), nel rispetto del rapporto aero-illuminante (vale a dire la dimensione delle aperture rapportata alla superficie di pavimento debba garantire un quoziente maggiore rispetto alla frazione ammessa tra 1/6 e 1/8), alla conformità degli impianti idrico, termico ed elettrico ed al conseguente loro risparmio energetico.
La presentazione della S.C.A. non attiene i soli interventi prima citati, bensì può inerire, talvolta, quei lavori “minori” impattanti sulle caratteristiche dell’immobile, pena, anche in queste ipotesi, quanto voluto dal legislatore nel disporre sanzione pecuniaria variabile da un minimo di €77,00 ad un massimo di €464,00.
Entro tali termini è semplice concepire quella motivazione inducente alla redazione dell’agibilità o al suo rinnovo non solo per interventi che abbiano interessato interi edifici, bensì anche per singole porzioni o unità immobiliari residenziali e non, la cui condizionante risiede nell’effettiva ultimazione, collaudo o certificato di regolare esecuzione delle opere strutturali, se ricorrenti, acquisizione delle certificazioni degli impianti, oltre che completamento delle parti comuni e delle opere di urbanizzazione primaria, premesso facciano tutti parte del progetto finalizzato alla realizzazione dei lavori.
Ulteriore documentazione da acquisire, a corredo della pratica, consiste nell’accatastamento e nella certificazione degli impianti installati corredata dalla dichiarazione di conformità rilasciata dalla ditta esecutrice, anche in materia di risparmio energetico.
Tra gli aspetti più importanti vi è il legame con la materia in tema di abbattimento delle barriere architettoniche, infatti la segnalazione non sarà completa se priva della relativa dichiarazione di conformità in relazione all’accessibilità dell’edificio, giusti artt. 77 ed 82 d.P.R.380/2001.
Come introdotto ad apertura articolo quando un cespite è in possesso dell’agibilità è definibile completo, posto la stessa certificazione sia conseguente e finale a tutte le documentazioni propedeutiche che accompagnano le fasi del manufatto edilizio.
Ciò non vuol dire resti un documento immutato o non più soggetto a modifiche, esattamente ne ricorre rinnovo ogni qualvolta si interviene con modifiche influenti sugli aspetti nel presente trattati.
L’intero processo documentale è “accompagnato” dall’Attestato di Prestazione Energetica reso da tecnico certificatore sotto forma di dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, nel quale rilevata la classe energetica dell’involucro edilizio, obbligatorietà che venne introdotta nel territorio italiano con il D.Lgs 192/2005 di recepimento della normativa comunitaria relativa al risparmio -rendimento energetico.
È sul medesimo adempimento che si estrae quell’obbligo legato al rispetto dei limiti e delle condizioni attinenti la prestazione energetica dell’edificio o, più concretamente, l’asseverazione circa il consumo energetico del manufatto edilizio, le qualità energetiche dell’edificio, ovvero gli impianti termici, sanitari, di condizionamento e climatizzazione. Lo stretto annesso tra agibilità e prestazione energetica è posto in evidenza da quelle specifiche prescrizioni normative regolate anche alla stregua dell’epoca costruttiva dell’immobile e dei successivi interventi edilizi in esso realizzati.
Ancora in tema di risparmio energetico occorre evidenziare la correlazione con le caratteristiche degli impianti che, secondo determinate specifiche tecniche, possono incrementare la riduzione del consumo di risorsa energetica allo scopo sia di economizzare gli sprechi, che per la trasformazione dell’energia da una forma ad un’altra, ed è questo uno tra gli input leganti la materia del contenimento del consumo energetico all’agibilità.
Questione che, oltremodo, interviene a differenziare tra essi gli immobili per il semplice dato portato da una maggiore efficienza energetica attuata mediante sistemi implementativi il rendimento energetico, il reimpiego o la presenza di impianti di recupero della medesima energia, scaturente, come sopra riportato, dall’introduzione nella normativa italiana di quella comunitaria finalizzata principalmente alla diminuzione dei consumi.
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