La sentenza n. 380/2025 del Tribunale di Tempio Pausania affronta una questione cruciale: è valida la delibera approvata da un condominio formalmente sciolto? La risposta del giudice è netta: no. La delibera è inesistente e l’amministratore che l’ha convocata non aveva alcun potere di rappresentanza.
I fatti di causa e la questione giuridica
Un condomino aveva promosso l’impugnazione di una delibera assembleare approvata l’11 novembre 2018. Ma il condominio, già da tempo, risultava sciolto, secondo quanto previsto dall’art. 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
L’attore ha quindi chiesto l’annullamento della delibera, eccependo l’inesistenza del soggetto giuridico convenuto e l’illegittimità dell’amministratore nel convocare e presiedere l’assemblea.
Il Tribunale ricostruisce in modo puntuale la disciplina dello scioglimento del condominio, che si verifica quando tutte le unità immobiliari acquistano piena autonomia funzionale (ingressi indipendenti, impianti separati, ecc.).
In tal caso, venendo meno l’unitarietà strutturale dell’edificio, viene a mancare anche il condominio come ente di gestione.
Di conseguenza, non esiste più il condominio, non esistono più le assemblee, né tanto meno i poteri dell’amministratore.
La convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore privo di legittimazione è quindi un atto radicalmente nullo, che non può produrre alcun effetto giuridico.
La decisione del Tribunale
Il giudice accoglie l’eccezione promossa dal condomino attore.
Invero, si pone anche un problema di notifica dell’atto introduttivo, che non poteva essere validamente eseguita nelle mani dell’amministratore, perché il condominio non esisteva più.
La delibera impugnata viene dichiarata inesistente e si accerta che il soggetto qualificatosi come «amministratore» ha agito in assenza di potere.
Il Tribunale, di conseguenza, dichiara l’inesistenza della delibera e condanna il convenuto alle spese di lite.
Conclusioni operative
Questa pronuncia è un importante richiamo alla diligenza professionale degli amministratori, che sono chiamati a verificare sempre la sussistenza del condominio prima di convocare un’assemblea.
In presenza di evidenti segni di autonomia funzionale delle singole unità, sarà opportuno valutare con attenzione l’attuale esistenza del condominio.
Chi ricopre l’incarico di amministratore, inoltre, deve ricordare che i poteri di rappresentanza cessano automaticamente con lo scioglimento del condominio.
In definitiva, la sentenza del Tribunale di Tempio Pausania rappresenta un importante precedente per evitare derive formalistiche e per riaffermare la centralità del principio di esistenza giuridica del soggetto convocante.
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