Quando il regolamento (di condominio o comunale) vietano l’installazione del climatizzatore

Il caldo delle ultime settimane ha portato numerosi condomini alla (nuova) installazione di impianti di climatizzazione personale all’interno delle proprie unità immobiliari, collocandone i motori all’esterno del fabbricato, sui balconi o sulla facciata, provocando dissapori con gli altri abitanti.

La pianificazione urbanistica, i Regolamenti comunali e la Soprintendenza Archeologia, Belle arti e Paesaggio

La prima verifica da effettuare per installare un impianto di climatizzazione presso un’unità immobiliare riguarda l’eventuale presenza di vincoli di natura urbanistica ovvero architettonici.

Ed invero, gli strumenti di pianificazione urbanistica e i Regolamenti Comunali potrebbero imporre delle limitazioni all’installazione di condizionatori, richiedendo l’applicazione di specifiche distanze (maggiori rispetto a quelle di legge) ovvero richiedendo il possesso di specifiche certificazioni di conformità degli impianti ovvero il rispetto di limiti alle emissioni sonore.

A ciò si aggiunga l’eventuale circostanza secondo la quale – nei centri storici e nei palazzi di pregio artistico – la tutela degli interessi storico-paesaggistici possono portare il Comune a fissare un espresso divieto di installazione delle unità esterne su tutto o su parte dell’edificio. Detti divieti sono, appunto, motivati dalla particolarità storica dell’edificio per non arrecare pregiudizio estetico all’edificio medesimo ovvero alla strada. In tali ipotesi, il divieto può riguardare l’intero edificio o solo una parte di esso.

Sul punto, si è espresso il TAR Brescia (sentenza n. 770/2022) sul ricorso promosso dal titolare di una gelateria con sede presso il centro storico di un comune bergamasco contro l’ordinanza del Comune che ordinava la rimozione dell’unità esterna del condizionatore dalla facciata dell’edificio, avvenuta in assenza del parere della commissione paesaggio, come sarebbe previsto dal regolamento edilizio comunale nei casi in cui l’immobile ricada all’interno dei nuclei di antica formazione. La decisione del TAR Brescia è emblematica perché, sebbene la facciata in cui era stata installata l’unità non fosse visibile su una via pubblica e nonostante molti altri esercenti della stessa zona non avessero chiesto il parere della commissione per lo stesso tipo di installazione, il TAR ha respinto tutti i motivi di ricorso dell’esercente e confermato l’ordinanza del Comune, con il conseguente obbligo di rimozione dell’unità esterna del condizionatore.

Il Regolamento condominiale e i contenuti “prescrittivi”

Successivamente, è sempre opportuno verificare se il Regolamento condominiale prescrive accorgimenti particolari ovvero espressi divieti circa l’installazione e il collocamento delle unità esterne dei climatizzatori.

In particolare, il Regolamento (anche assembleare) potrebbe prescrivere specifiche modalità di installazione ovvero indicare un luogo ove l’unità esterna può essere collocata, su una facciata secondaria o sul soffitto. In questi casi, la disciplina regolamentare prevale sempre perché è diretta a fissare delle specifiche modalità di utilizzo della parte comune, nel rispetto dei principi di cui agli articoli 1102 c.c.

Di conseguenza, se è vero che ciascun condomino può servirsi della cosa comune rispettandone la destinazione e purché non impedisca agli altri condomini il pari uso, è anche vero che l’utilizzo può essere regolamentato dall’assemblea, con la maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2 c.c. (ovvero: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio), al fine di prevenire eventuali contestazioni e dissidi all’interno del fabbricato condominiale.

Tra le prescrizioni che possono essere contenute nel Regolamento – a titolo esemplificativo e non esaustivo – si possono indicare:

• la localizzazione dell’area ove collocare le unità esterne (facciata laterale o posteriore, cavedi, nicchie, copertura dell’edificio…)
• le modalità per il passaggio delle tubazioni (utilizzo di canalette ovvero cavedi ovvero ancora la colorazione delle stesse)
• le prescrizioni circa il rispetto di distanze, anche maggiori e quindi in deroga alla legge

Si noti che tutte queste prescrizioni non limitano il potere dei singoli condomini di utilizzare le parti comuni, ancorché in modo più intenso rispetto agli altri condomini; al contrario, trattandosi – appunto – di prescrizioni, guidano i singoli condomini nel migliore utilizzo (condiviso) degli spazi comuni, senza comprimerne i diritti, ma orientandoli verso la tutela degli interessi condivisi.

I divieti contenuti nel Regolamento condominiale

Sotto altro profilo, il Regolamento condominiale potrebbe espressamente prevedere il divieto di installare le unità esterne dei climatizzatori.

In tale ipotesi, la restrizione dei diritti dei condomini circa le possibilità di utilizzo (anche “più intenso”) delle parti comuni è evidente e, per certi versi, anche “problematica”. Ed invero, l’estrema compressione dei diritti individuali sulle parti comuni che sfocia nel divieto espresso di utilizzare una parte comune è accettabile esclusivamente nel caso di clausole regolamentari di natura “contrattuale“, che siano cioè state assunte dalla totalità dei partecipanti al condominio.

Orbene, tale circostanza è – allo stato – limitatamente applicabile ai soli casi in cui il Regolamento condominiale viene redatto dal costruttore o dall’unico proprietario originario ai condomini in fase di vendita. Obtorto collo (e, molto spesso, in modo inconsapevole) gli acquirenti accettano un documento che impone clausole estremamente restrittive, rilevando soltanto in un successivo momento (spesso troppo tardi) l’esistenza delle limitazioni stesse.

Ovviamente, l’originaria approvazione unanime potrebbe trovare un progressivo “affievolimento” nei casi di mancata trascrizione e di successive compravendite che, non richiamando espressamente il Regolamento, di fatto renderebbero inopponibile le limitazioni ai nuovi acquirenti, pur dando corso a possibili contenziosi.

Superati detti controlli preliminari, bisognerà valutare ulteriori aspetti più tecnici, che saranno oggetto di separato approfondimento

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