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Quando il tuo appartamento può essere considerato abitazione di lusso?

Quando il tuo appartamento può essere considerato abitazione di lusso?

Sei proprietario di una grande unità immobiliare che destini a due unità abitative? Fai attenzione: per la legge la tua abitazione potrebbe essere qualificabile di lusso.

Ti è mai capitato di pensare che, per la legge tributaria,anche il tuo appartamento all’interno del fabbricato condominiale può essere considerato ‘abitazione di lusso’?Se la tua risposta è negativa, sappi che proprio ora è il momento di pensarci, alla luce delle recenti affermazioni della Suprema Corte di cassazione.

 Nel valutare se un immobile rientra nella categoria di lusso, il lavoro da compiersi è relativamente semplice nei casi di villette in città, di case con grandi giardini o parchi, di immobili con piscine di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis, o, ancora, di case di pregio, trattandosi tutti di classici esempi di unità immobiliari di lusso. Mala recente ordinanza n. 7769 del 09.04.2020 della Corte di cassazione ha avuto modo di chiarire, in modo ancora più specifico, che ai fini tributari tutti gli immobili che hanno una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati sono da considerarsi abitazioni di lusso, a nulla rilevando che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali o di singole unità abitative.

Quando per la legge una abitazione è da considerare di lusso: unità immobiliare ed unità abitativa

L’art. 6 del decreto ministeriale del 02.08.1969 dispone che sono da considerarsi abitazioni di lusso le singole unità immobiliari che hanno una superficie utile superiore a 240 metri quadrati(Cass., sent. n. 8421/2017), i quali vengono calcolati escludendo dall’estensione totale indicata nell’atto di acquisto le superfici di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina(Cass. 31 marzo 2017, n. 8421).

Non importa se si tratta di appartamenti in condominio o di villette. Ciò che si deve tenere in considerazione, per capire se un immobile è di lusso o meno, è la metratura del bene.Quindi, ad esempio, anche la creazione di un soppalco può incidere sulla qualificazione dell’immobile atteso che per la legge, per il calcolo dei metri quadrati,si deve guardare alla superficie utile e non alla sola superficie abitabile. Con la conseguenza che risulta ‘utile’ ogni superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine, e quindi anche quella dei soppalchi (Cass., sent. n. 29643/2019)

Per la stessa ragione, per la legge non è rilevante neppure se l’unità immobiliare è destinata a più unità abitative: anche in questo caso saranno i metri quadrati del cespite ad essere oggetto di analisi per qualificarlo, o meno, come immobile di lusso.Infatti, solo l’immobile che ha una metratura inferiore e che è indipendente può essere considerato distinto dalle eventuali altre unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario.

Cosa succede se la casa viene considerata abitazione di lusso

Innanzitutto, quando un immobile è inserito nella categoria di lusso non gode del beneficio di esenzione dal pagamento dell’Imposta Municipale Unica, anche se il cespite è qualificabile come abitazione principale. Si ricorda, infatti, che l’IMU non è dovuta quando la prima casa è:

– una abitazione di tipo civile (cat. A/2) o rurale (cat. A/6);

– di tipo economico (cat. A/3), popolare (cat. A/4) o ultrapopolare (cat. A/5).

Inoltre, se il tuo immobile venisse qualificato di lusso e lo stesso fosse stato acquistato con le agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale,una gravosa conseguenza economica che dovresti aspettarti è la revoca delle agevolazioni prima casa. Infatti, il beneficio fiscale finalizzato a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale (art. 1, comma 3, tariffa allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986) e consistente nel pagamento ridotto di una serie di imposte, come quella di registro, ipotecaria e catastale, non è riconosciuto quando l’abitazione è di lusso.

©Riproduzione riservata

Avv. Samantha Mendicino

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