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Quando l’amministratore di condominio va in vacanza, come si risolvono le liti?

Quando l’amministratore di condominio va in vacanza, come si risolvono le liti?

Il punto sulle criticità e sugli obblighi di amministratori e amministrati alla vigilia dell'inizio della pausa estiva.

L’estate non è una stagione, ma uno state of mind, uno stato d’animo, causa forse il vigore del caldo afoso o la stanchezza di un anno di lavoro.

Sta di fatto che molti cercano di scappare verso mete balneari o di montagna, e così le città e i condomìni si svuotano, mentre – chi rimane – da un lato si gode la pace, e dall’altro approfitta della calda stagione per litigare dando vita alle “summer liti condominiali”.

Se il portiere condominiale va in ferie: cosa succede?

Quali sono? Si va dalle immissioni di odori, al rumore dei condizionatori, all’annaffiatura di piante e perfino al “disturbo” provocato dagli animali domestici.

Ma andiamo con ordine, e vediamo come possono essere risolte le problematiche evidenziate e che ruolo ha l’amministratore “estivo”.

Ebbene anch’egli ha diritto ad un periodo di riposo, pur dovendo – con un po’ di anticipo – avvertire della sua assenza i condomini  dello stabile che gestisce al fine di risolvere le questioni urgenti e non procrastinabili.

Reperibilità dell’amministratore di condominio: esiste l’obbligo anche a Ferragosto?

L’avviso delle ferie deve dunque essere pubblicato nella bacheca condominiale e dovrà contenere la data di inizio e quella di fine assenza, nonché i contatti del mandatario. Obbligo – quest’ultimo – sancito dall’art. 1129 cc., ove si afferma che “sul luogo di accesso al condominio  o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore”, mentre – ad abundantiam – è sempre utile indicare i nominativi degli artigiani da contattare in caso di emergenza.

Dato per scontato che dovranno essere onorati tutti i pagamenti dovuti al fine di evitare interessi e more su eventuali ritardi a carico del condominio,  l’amministratore – prima del meritato riposo – deve inoltre verificare la situazione dello stabile ed appurare l’assenza di rischio danni sia per i condomini sia per i terzi che vi accedono quali buche, tegole pericolanti, guasti agli impianti elettrico e idrico.

Ciò perché l’amministratore è responsabile dello stabile anche per i danni verificatisi a causa del cedimento delle sue strutture in conseguenza del suo mancato intervento.

E la gestione dei “summer dispetti condominiali”? Come possono risolversi, questi ultimi,   quando un comproprietario li attua nei confronti di un altro che mal si sopporta?

Il buon senso e un pizzico di intelligenza risolverebbero a monte le questioni più “gettonate”, come quelle legate all’uso del barbecue e delle conseguenti immissioni di odori e fumi, mentre per il rumore causato dalla vitalità dei bambini che giocano all’interno degli spazi comuni – altro tema “caldo” – non esistono divieti ed anzi, così come sancito dalla Convenzione ONU sui diritti dell’adolescenza (1989), il gioco di questi ultimi è un vero e proprio diritto loro attribuito giacchè detiene un ruolo assai fondamentale nello sviluppo psicofisico dei più giovani.

A tal proposito non si può non specificare che l’Italia ha ratificato la norma internazionale sul diritto al gioco emanando la L. 176/91, ove si ribadisce come l’attività ludica sia parte integrante dei momenti di riposo e di tempo libero, dando luogo a specifiche disposizioni di molti Comuni per i quali gli spazi condominiali devono essere liberi da qualunque divieto inerente al loro svolgimento, fatto salvo solo il rispetto di determinati orari.

Infine ci sono gli animali domestici, i quali sono parte della famiglia come testimoniano tutti coloro che hanno un compagno pelosetto in giro per la casa.

Sono i nostri amici più fedeli, ed in questo lungo periodo di lockdown il loro amore incondizionato ci ha aiutato ad affrontare la solitudine e lo stress. Non dimentichiamo, infatti, che durante questa pandemia l’energia positiva degli animali è diventata ancora più necessaria, e si è addirittura resa utile negli ospedali e nelle case di cura, luoghi in cui la pet therapy ha sopperito all’isolamento ed alla lontananza dagli affetti stimolando importanti cariche di buon umore.

Ma c’è anche chi non nutre lo stesso sentimento per questi amici a quattro zampe, soprattutto se il gattino o il cagnolino vivono in un condominio alla “Crudelia Demon”.

Le nuove responsabilità civili dell’Amministratore di Condominio

In quale modo, allora, verrà gestita la convivenza?

Chiunque abbia un animale domestico conosce perfettamente le difficoltà nel gestire la sua presenza in appartamento, e sono ancora tanti i contesti condominiali in cui non tutti sono ben disposti all’accoglimento degli “estranei”. Nel corso degli anni si sono perciò susseguite dispute e battaglie legali, sfociate in vere e proprie guerriglie tra condomini, e così il legislatore – con l’art. 16 della L. 220/2012 – ha introdotto nuove regole e normative che aiutano a vivere – e a convivere – in maggiore armonia e tranquillità.

La norma richiamata dispone che i regolamenti condominiali non possono vietare il possesso e la presenza di animali domestici e di compagnia all’interno dell’abitazione, e ciò si è ottenuto perché costoro sono stati riconosciuti “esseri senzienti”, identificati dunque alla stessa stregua di qualsiasi condòmino.

“Non serve sempre essere capiti. A volte basta essere abbracciati…”  Vogliamo concludere così, con la celebre frase pronunciata da Piggy e diretta a Pongo nel film “La carica dei 101”, quando i nostri eroi protagonisti – stanchi ed impauriti – rientrano a casa con gli altri cuccioli di dalmata sottratti ad un vile destino

©Riproduzione riservata

Avv. Sabina Vuolo

Via Fleming, 49 - 84012 Angri (SA) 081 946633

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