Quando l’amministratore è (anche) il socio della società condomina vi è conflitto di interessi?

Il Tribunale di Venezia (sent. 785/2025 depositata il 13/02/2025) chiarisce i confini tra conflitto d’interessi con riferimento alla legittimità della nomina dell’amministratore e la ripartizione delle spese in assenza di tabelle millesimali\, rigettando integralmente la domanda di annullamento di una delibera assembleare.

La vicenda

Il proprietario di un appartamento impugna la delibera assembleare con cui:

• viene confermato come amministratore il legale rappresentante della società proprietaria di un’altra unità dell’edificio (situazione ritenuta di conflitto d’interessi)

• viene approvato il bilancio consuntivo 2022 e preventivo 2023, con spese comuni relative a scale utilizzate solo da due unità

• viene stabilita la ripartizione delle spese di luce scale in parti uguali, in mancanza di tabelle millesimali.

L’attore ritiene che la nomina sia invalida perché l’amministratore avrebbe – di fatto – votato per sé stesso, rappresentando la società comproprietaria, in un palese conflitto d’interessi.

Quando il conflitto d’interessi rende nulla la delibera

Secondo la parte attrice, il voto espresso in assemblea dall’amministratore in qualità di rappresentante della società comproprietaria sarebbe invalido in quanto determinante e viziato da un interesse personale dell’amministratore. A suo dire, l’amministratore – socio di maggioranza della società condomina – non avrebbe potuto votare per la propria conferma all’incarico.

Al termine del procedimento, il giudice ribadisce che, ai sensi dell’art. 71 bis, comma 2, disp. att.c.c., è espressamente consentito che sia nominato come amministratore di condominio non solo un soggetto estraneo allo stesso, bensì anche un condomino dello stabile. Pertanto, deve ritenersi legittima la nomina di un soggetto che sia non già propriamente condomino, bensì rivesta la qualità di socio e componente dell’organo amministrativo di una società condomina.

L’ordinamento, tra l’altro, non impone alcuna astensione automatica del socio o rappresentante dalla votazione.

Ne deriva la legittimità della votazione, almeno sotto questi profili.

Diversamente, il conflitto d’interessi va dimostrato in modo concreto (richiamando analogicamente l’art. 2373 c.c.), evidenziando sia un interesse personale in contrasto con quello condominiale, sia un danno anche solo potenziale alla collettività condominiale.

Invero, l’amministratore di condominio si trova in una posizione di conflitto di interessi solamente qualora egli sia portatore di un interesse personale contrastante con quello del condominio, dovendolo comunque dimostrare in concreto.

Nel caso concreto, nessuna prova è stata offerta su tale fronte.

Le scale sono comuni… anche se le usano solo in due

Sotto altro profilo, parte attrice contestava anche l’inclusione nel bilancio delle spese per le scale, utilizzate esclusivamente da due unità.

Riferendosi al disposto di cui all’art. 1117 c.c. e alla giurisprudenza consolidata, il Magistrato procedente ribadisce che «le scale sono parte comune dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo. L’uso esclusivo non ne muta la natura».

Nel caso di specie, nei titoli di proprietà, non vi era alcuna previsione in senso contrario alla condominialità.

Quindi, la natura condominiale delle scale resta ferma, e con essa la validità della delibera che le include nel bilancio.

Spese senza tabelle millesimali? Si può deliberare a maggioranza

L’attore contestava, infine, la ripartizione delle spese di illuminazione scale avvenuta in parti uguali.

Sennonché, bisogna rilevare che il condominio era privo di tabelle millesimali. A fronte di tale situazione, l’assemblea aveva applicato un criterio provvisorio.

Richiamando quanto disposto dalla Corte di Cassazione (sent. 24670/2006), il Tribunale ha ritenuto «legittima la delibera che adotta tabelle provvisorie a maggioranza, salvo conguaglio, quando manchino le tabelle definitive».

L’attore, inoltre, non ha neppure dimostrato quale fosse la sua quota di proprietà per contestare la proporzionalità della ripartizione.

Conclusioni

Al termine dell’istruttoria, il Tribunale rigetta tutte le contestazioni, ribadendo che:

• non basta ipotizzare un conflitto d’interessi, ma occorre dimostrarlo con precisione e indicare un danno concreto o potenziale al condominio;

• le scale sono comuni e le spese ad esse relative possono essere deliberate dall’intera assemblea, posto che la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. prevale sull’uso esclusivo. Per cui senza titoli contrari, le scale sono comuni anche se usate solo da alcuni;

• in assenza di tabelle millesimali, la ripartizione provvisoria decisa dall’assemblea è legittima.

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