Hai mai partecipato a un’assemblea in cui tutto sembra fermo? Le discussioni si ripetono, i lavori necessari vengono rinviati, l’amministratore continua a operare in prorogatio e, nel frattempo, il fabbricato aspetta interventi che nessuno riesce a deliberare.
La reazione più spontanea è pensare che, prima o poi, sarà il giudice a risolvere la situazione.
Eppure non è sempre così.
Il decreto del Tribunale di Salerno del 13 luglio 2026 ricorda che l’intervento dell’autorità giudiziaria incontra limiti ben precisi e che non ogni situazione di inerzia assembleare può essere superata facendo ricorso all’art. 1105 del codice civile.
Il caso esaminato dal Tribunale
La vicenda nasce dal ricorso presentato dall’amministratrice di un condominio, rimasta in carica in regime di prorogatio, che lamentava una situazione di sostanziale immobilismo.
Secondo quanto rappresentato nel ricorso, da alcuni anni l’assemblea approvava soltanto parte degli argomenti posti all’ordine del giorno, senza deliberare sui bilanci e senza procedere alla nomina del nuovo amministratore. A ciò si aggiungeva l’impossibilità di eseguire lavori straordinari ritenuti necessari per la conservazione delle parti comuni.
Nel corso del procedimento, tuttavia, l’assemblea ha provveduto a nominare un nuovo amministratore. Per questa ragione il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere relativamente alla prima domanda. È rimasta invece da esaminare la richiesta di ottenere un provvedimento giudiziale che autorizzasse l’esecuzione dei lavori facendo applicazione dell’art. 1105, quarto comma, del codice civile.
Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile
Il cuore della decisione riguarda proprio questo aspetto.
Il Tribunale ha aderito all’orientamento giurisprudenziale prevalente secondo cui l’art. 1105, quarto comma, c.c., che disciplina l’intervento dell’autorità giudiziaria nell’amministrazione della comunione, trova applicazione nel condominio soltanto nelle ipotesi del cosiddetto “condominio minimo”, cioè quello composto da due soli partecipanti.
Nei condomìni con una pluralità di proprietari continua invece a trovare applicazione la disciplina specifica dell’assemblea prevista dall’art. 1136 c.c., che regola la formazione delle maggioranze e l’assunzione delle deliberazioni.
A sostegno di questa conclusione il decreto richiama, tra le altre, la Cassazione n. 16075 del 2007, pur ricordando come le Sezioni Unite abbiano in passato ipotizzato la possibilità di ricorrere all’art. 1105 c.c. anche in situazioni eccezionali di effettiva paralisi decisionale, assimilabili, nella sostanza, a quelle del condominio minimo. Nel caso esaminato, però, il Tribunale ha ritenuto di seguire l’orientamento più restrittivo, dichiarando inammissibile la domanda.
Il punto non è soltanto la norma
Sembra una questione esclusivamente giuridica.
Ma in realtà racconta qualcosa di più.
Quando un’assemblea rinvia sistematicamente le decisioni, il problema non riguarda soltanto la manutenzione dell’edificio. Riguarda il funzionamento stesso della comunità condominiale.
Pensaci.
Ogni decisione rimandata alimenta nuove difficoltà, aumenta il rischio di deterioramento delle parti comuni e rende più complesso ricostruire quel clima di fiducia indispensabile per affrontare gli interventi successivi.
Il diritto offre strumenti per risolvere i conflitti, ma non può sostituirsi stabilmente alla capacità dei condòmini di assumere decisioni condivise. Il giudice interviene entro i limiti fissati dall’ordinamento; non può diventare l’assemblea del condominio.
Quali indicazioni pratiche per i condòmini
La decisione del Tribunale di Salerno offre alcune indicazioni utili anche per chi non ha una formazione giuridica.
Anzitutto ricorda che il ricorso al giudice non rappresenta una soluzione automatica a ogni situazione di stallo assembleare. Prima di immaginare un intervento sostitutivo dell’autorità giudiziaria occorre verificare quale disciplina sia effettivamente applicabile e se ricorrano i presupposti individuati dalla giurisprudenza.
Inoltre, la pronuncia evidenzia l’importanza della partecipazione alle assemblee. Non perché il legislatore imponga un dovere morale di presenza, ma perché la mancata formazione di decisioni condivise può tradursi in un progressivo deterioramento dell’edificio e in un aggravio dei costi per tutti i proprietari.
La domanda vera è un’altra: quanto costa, nel tempo, una decisione che continua a essere rinviata?
Una pronuncia che invita a guardare oltre il contenzioso
Il decreto del Tribunale di Salerno chiarisce i confini applicativi dell’art. 1105 c.c. e conferma un orientamento largamente prevalente della giurisprudenza.
Ma lascia anche uno spunto che va oltre il processo.
Le norme possono indicare quando il giudice può intervenire. Molto più difficile è ricostruire quella capacità di dialogo che permette a una comunità condominiale di decidere prima che il conflitto arrivi in tribunale.
Forse è proprio questo il passaggio che merita maggiore attenzione: non chiedersi soltanto quando possa intervenire il giudice, ma come evitare che l’assemblea smetta di svolgere il ruolo per cui esiste.
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