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Quando una terrazza a livello può essere equiparata al lastrico solare ai fini della ripartizione spese?

Quando una terrazza a livello può essere equiparata al lastrico solare ai fini della ripartizione spese?

Il caso. L’attrice proponeva innanzi al Tribunale competente domanda nei confronti del condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti dall’unità immobiliare di sua proprietà, collocato al settimo piano, a seguito di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà del condominio, posto al nono piano. La domanda veniva accolta; avverso tale pronuncia veniva proposto gravame innanzi alla Corte d’appello territorialmente competente, la quale riformava totalmente la sentenza di primo grado. Avverso la decisione del giudice del gravame, la condomina proponeva ricorso in cassazione eccependo col il primo motivo la violazione dell’art. 342 c.p.c., mentre il secondo motivo di ricorso la violazione dell’art. 1126 c.c.

La titolarità della posizione soggettiva è elemento costitutivo del diritto fatto valere che va approvato. La Suprema Corte rigettava il primo motivo di ricorso in quanto ritiene non violato l’art. 342 c.p.c., atteso che la questione inerente alla individuazione della responsabilità del condominio convenuto per i danni subiti dall’appartamento di proprietà della ricorrente, non attiene alla legittimazione, bensì alla titolarità del diritto sostanziale oggetto del processo, quindi al merito della causa, non esaminabile nel giudizio di legittimità.

La terrazza a livello quale parte integrante del  fabbricato. La Corte di cassazione accoglieva, invece, il secondo motivo, richiamando un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato (Cass. civ. S.U. 10 maggio 2016, n. 9449), sostenendo la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., che suppone che il lastrico o la terrazza, indipendentemente  dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari.

Nel caso di specie, appare accertato che cause delle infiltrazioni nella proprietà della ricorrente era la terrazza a livello posta all’ottavo piano e non il lastrico solare posto sulla sommità del fabbricato, ne consegue la Corte d’appello ha dedotto, erroneamente, l’incofigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio mancando la funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.

La ricorrente, tuttavia, richiamando la relazione di CTU e la documentazione fotografica allegata, oppone che si tratta però, non di balcone aggettante, ma di terrazza incassata nel corpo del fabbricato, posto che copre metà del sottostante edificio ovvero tutti i sette piani sottostanti.

Concludendo, la Suprema Corte ritiene errato il convincimento del giudice del gravame affermando che una terrazza a livello può essere equiparata al lastrico solare anche ai fini dell’art. 1126 c.c., purchè consista in una superficie scoperta, posta al di sopra di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale dell’edificio sottostante, quanto a dare un affaccio all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta la proiezione verso l’esterno.

Il principio di diritto.(Corte di Cassazione, ordinanza n. 35316 del 18 novembre 2021).  In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., la superficie scoperta che, benché non sulla copertura del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso sia collocata al di sopra di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente e sia destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata.

In conclusione, viene rigettato il primo motivo, accolto il secondo motivo, cassata la sentenza impugnata e rinviata la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello competente in diversa composizione.

©Riproduzione riservata

Avv. Nicola Frivoli

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Una replica a “Quando una terrazza a livello può essere equiparata al lastrico solare ai fini della ripartizione spese?”

  1. Quindi la ripartizione delle spese riguarda solo i condomini che hanno unità immobiliari sotto il terrazzo a livello e non tutti i condomini? Si tratta di condominio parziale?

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