La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13856 del 12 maggio 2026, torna su un tema che periodicamente riaffiora nella prassi condominiale e che continua a generare equivoci applicativi: il rapporto tra maggioranza numerica e maggioranza per valori nella seconda convocazione assembleare.
La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento consolidato, ma assume particolare interesse perché riafferma con nettezza un principio che, nella pratica quotidiana, non sempre viene correttamente compreso: nel condominio la regola della maggioranza non può essere letta prescindendo dal peso millesimale dei voti espressi.
I fatti: una maggioranza schiacciante per numero, ma non per valore
La controversia nasce dall’impugnazione di una deliberazione approvata in seconda convocazione.
L’assemblea aveva registrato la presenza di 61 condomini, rappresentativi di 883,373 millesimi. Di questi, ben 58 avevano votato a favore della proposta, mentre soltanto tre avevano espresso voto contrario.
Il dato numerico sembrava lasciare poco spazio a dubbi.
Tuttavia, osservando la distribuzione dei millesimi emergeva una realtà profondamente diversa: i condomini favorevoli rappresentavano complessivamente 358,633 millesimi, mentre i tre dissenzienti esprimevano ben 524,730 millesimi.
Nonostante ciò, sia il Tribunale sia la Corte d’Appello avevano ritenuto valida la deliberazione, considerando sufficiente il raggiungimento della maggioranza degli intervenuti e della soglia minima di un terzo del valore dell’edificio.
La Cassazione ha invece cassato la decisione.
Il principio affermato dalla Corte
L’art. 1136, comma 3, c.c. dispone che, in seconda convocazione, la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
La questione interpretativa riguarda il significato da attribuire all’espressione “maggioranza degli intervenuti”.
Secondo la Corte, la disposizione non può essere letta in modo puramente numerico.
Il vero nodo interpretativo è che il sistema delineato dall’art. 1136 c.c. attribuisce una funzione centrale al valore delle quote di proprietà. Per questa ragione, il requisito della maggioranza non può ritenersi soddisfatto quando i voti contrari rappresentano un valore millesimale superiore rispetto a quello dei voti favorevoli.
In altri termini, non basta che i favorevoli siano più numerosi.
Occorre che essi esprimano anche un peso proprietario prevalente rispetto ai dissenzienti.
La Cassazione ribadisce così che la deliberazione assunta in seconda convocazione è valida solo quando concorrano due condizioni:
la maggioranza dei partecipanti al voto;
la prevalenza del valore millesimale espresso dai voti favorevoli rispetto a quello rappresentato dai contrari.
Quando quest’ultima condizione manca, la deliberazione non può considerarsi validamente approvata.
Una decisione coerente con la logica del sistema
La sentenza appare particolarmente significativa perché evita una lettura meramente aritmetica della disciplina assembleare.
Se si accedesse all’impostazione accolta dalla Corte territoriale, si arriverebbe infatti a una conseguenza paradossale: pochi condomini titolari della maggior parte del valore dell’edificio potrebbero essere sistematicamente soccombenti rispetto a una pluralità di piccoli proprietari, anche quando rappresentino una quota patrimoniale nettamente superiore.
Ma il condominio non è costruito sul principio “una testa, un voto”.
La struttura codicistica è fondata su un modello misto nel quale il valore della proprietà costituisce elemento essenziale della formazione della volontà collettiva.
Non è un dettaglio.
È uno dei cardini dell’intero sistema deliberativo condominiale.
La pronuncia conferma dunque una lettura che privilegia la coerenza interna dell’art. 1136 c.c. e impedisce interpretazioni capaci di alterare l’equilibrio tra rappresentanza personale e rappresentanza patrimoniale.
Le ricadute operative per amministratori e professionisti
Dal punto di vista pratico, la sentenza impone una particolare attenzione nella verifica dei quorum deliberativi.
L’errore che emerge dalla vicenda processuale dimostra come il semplice conteggio dei voti favorevoli non sia sufficiente per valutare la validità della deliberazione.
L’amministratore deve sempre verificare anche la distribuzione millesimale dei consensi e delle opposizioni.
Analogamente, il professionista chiamato a valutare l’impugnabilità di una delibera non può limitarsi all’esame del numero dei votanti, ma deve ricostruire il peso effettivo delle quote rappresentate in assemblea.
Qui emerge un aspetto spesso sottovalutato.
La corretta lettura dei verbali assembleari non è una questione meramente contabile. È un’attività giuridica che richiede la comprensione del meccanismo attraverso cui si forma la volontà dell’organo collegiale.
Una pronuncia che rafforza la centralità del criterio millesimale
La sentenza n. 13856/2026 non introduce un principio nuovo.
Piuttosto, consolida una linea interpretativa già affermata dalla giurisprudenza di legittimità e riafferma la centralità del criterio millesimale quale elemento strutturale della decisione assembleare.
Il punto critico non riguarda soltanto il calcolo dei quorum.
Riguarda il modo stesso in cui viene concepita la rappresentanza all’interno del condominio.
La decisione ricorda che la volontà dell’assemblea nasce dall’incontro tra numero e valore, ma che quest’ultimo continua a rappresentare il parametro decisivo per garantire l’equilibrio tra gli interessi dei partecipanti.
È una precisazione che potrà apparire tecnica.
In realtà riguarda uno degli aspetti più delicati della governance condominiale: la corretta formazione della volontà collettiva e la legittimità delle decisioni che da essa derivano.
Conclusioni
La Cassazione riafferma che, in seconda convocazione, la maggioranza richiesta dall’art. 1136, comma 3, c.c. non può essere interpretata esclusivamente in termini numerici.
Quando i condomini contrari rappresentano un valore millesimale superiore rispetto a quello espresso dai favorevoli, la deliberazione non è validamente approvata, anche se sostenuta dalla quasi totalità dei presenti.
La giurisprudenza conferma così una regola destinata ad avere un impatto concreto sulla gestione delle assemblee: nel sistema condominiale il numero delle teste conta, ma i millesimi continuano a pesare di più.
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