Con la sentenza n. 734 del 17 luglio 2026, la Corte d’appello di Brescia è tornata ad affrontare un tema di particolare interesse nella pratica condominiale: l’opponibilità del regolamento di condominio di natura contrattuale ai successivi acquirenti delle unità immobiliari e gli effetti che ne derivano sulla ripartizione delle spese comuni.
La controversia nasce dall’impugnazione di una deliberazione assembleare con la quale era stato approvato il rendiconto consuntivo e il relativo riparto delle spese. La proprietaria di un’unità commerciale sosteneva di non essere tenuta a contribuire ad alcune voci di costo, in particolare a quelle relative agli interventi finalizzati all’ottenimento della certificazione di prevenzione incendi, ritenendo che tali opere riguardassero beni e impianti dai quali non traeva alcuna utilità.
L’appellante contestava, inoltre, l’efficacia nei propri confronti del regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore, osservando di avere acquistato l’immobile da un soggetto diverso e sostenendo che il semplice richiamo contenuto nel rogito dovesse essere considerato una mera clausola di stile, inidonea a renderle opponibili le disposizioni regolamentari.
La Corte ha respinto integralmente l’appello, confermando la decisione del Tribunale di Cremona.
Il principio affermato: il regolamento contrattuale segue l’immobile
Occorre innanzitutto chiarire il perimetro applicativo della decisione.
La pronuncia non introduce un principio innovativo, ma si colloca nel solco di un orientamento ormai consolidato della Corte di cassazione in materia di regolamenti condominiali contrattuali.
La Corte bresciana ricorda che le clausole del regolamento di natura contrattuale sono vincolanti anche per gli acquirenti successivi quando il contratto di compravendita richiami espressamente il regolamento e l’acquirente ne accetti il contenuto, pur in assenza della sua materiale allegazione all’atto.
Il Collegio richiama, a sostegno della propria decisione, gli arresti della Suprema Corte, tra cui Cass. n. 19212/2016, oltre ai precedenti nn. 17886/2009, 10523/2003, 20318/2004 e 7353/1996, ribadendo che il consenso dell’acquirente può risultare proprio dal richiamo contenuto nel rogito, senza che sia necessaria un’ulteriore manifestazione negoziale nei confronti degli altri condomini.
Si tratta di un’affermazione di particolare rilievo, poiché conferma che il regolamento contrattuale conserva la propria efficacia anche nella circolazione degli immobili, purché il successivo acquirente sia posto nelle condizioni di conoscerne l’esistenza e dichiari di accettarlo.
La deroga ai criteri dell’art. 1123 c.c.
Ne deriva che il regolamento contrattuale può validamente derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 c.c., purché tale volontà emerga in modo chiaro.
Nel caso esaminato, l’articolo 5 del regolamento prevedeva espressamente che le spese relative alla prevenzione incendi dovessero essere sostenute da tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Proprio questa previsione convenzionale ha reso irrilevante la circostanza, invocata dall’appellante, di non utilizzare concretamente le parti interessate dagli interventi o di non trarne un’utilità diretta.
La Corte osserva, inoltre, che la proprietaria risultava titolare non soltanto del negozio al piano terreno, ma anche di una cantina, di un locale tecnico e di un posto auto al piano interrato, elementi che confermavano il collegamento funzionale con le opere di adeguamento antincendio deliberate dall’assemblea.
L’utilità concreta non è sempre il criterio decisivo
Uno degli aspetti più interessanti della decisione riguarda il rapporto tra il criterio dell’utilità e l’autonomia negoziale dei condomini.
Si rammenta che la disciplina codicistica fonda normalmente la partecipazione alle spese sul rapporto tra proprietà, destinazione e utilità delle parti comuni.
Tale criterio, tuttavia, può essere derogato mediante regolamento contrattuale validamente approvato e accettato.
Ne consegue che, quando esiste una convenzione negoziale opponibile ai condomini, il giudice non è chiamato a verificare caso per caso l’effettiva utilità concreta del bene o dell’impianto, ma deve innanzitutto verificare il contenuto della disciplina convenzionale.
La sentenza conferma, quindi, come la volontà negoziale possa assumere un ruolo prevalente rispetto ai criteri suppletivi previsti dalla legge.
Le ricadute operative per gli amministratori
Dal punto di vista operativo, la pronuncia offre alcune indicazioni di particolare interesse.
L’amministratore chiamato a predisporre il riparto delle spese dovrebbe anzitutto verificare se il condominio sia disciplinato da un regolamento di natura contrattuale e se esso contenga clausole derogatorie rispetto ai criteri legali di ripartizione.
Particolare attenzione merita la documentazione da conservare e da mettere a disposizione dei condomini in caso di contestazioni. Il regolamento, le tabelle millesimali, gli atti richiamati nei rogiti e la documentazione relativa alla loro accettazione possono assumere un ruolo decisivo nell’eventuale giudizio di impugnazione.
La decisione ricorda inoltre che le contestazioni fondate esclusivamente sulla presunta mancanza di utilità delle opere potrebbero non risultare sufficienti quando la disciplina convenzionale preveda espressamente una diversa ripartizione delle spese.
Alcune considerazioni conclusive
La sentenza della Corte d’appello di Brescia rappresenta un’ulteriore conferma della stabilità dell’orientamento giurisprudenziale in materia di regolamenti condominiali contrattuali.
Occorre tuttavia evitare letture eccessivamente generalizzanti.
La vincolatività delle clausole derogatorie continua infatti a presupporre che il regolamento abbia effettiva natura contrattuale, che la relativa disciplina sia formulata in termini chiari e che il successivo acquirente possa ritenersi validamente vincolato in forza del richiamo contenuto nel proprio titolo di acquisto.
Per gli amministratori di condominio, la pronuncia costituisce un utile richiamo all’importanza di verificare sempre la fonte regolamentare applicabile prima di procedere alla ripartizione delle spese e prima di affrontare eventuali contestazioni assembleari o giudiziali. In molti casi, infatti, la soluzione della controversia non dipende dall’applicazione dei criteri generali del codice civile, bensì dalla corretta interpretazione del regolamento contrattuale che disciplina quello specifico edificio.
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