Con la sentenza n. 11170 del 17 luglio 2026, il Tribunale di Roma è tornato ad affrontare un tema ricorrente nel contenzioso condominiale: quali irregolarità del rendiconto sono realmente idonee a determinare l’annullamento della deliberazione assembleare che lo approva.
La controversia trae origine dall’impugnazione della delibera con cui l’assemblea aveva approvato il rendiconto della gestione ordinaria 2021, il preventivo per l’esercizio 2022 e confermato l’amministratore in carica.
Il condomino ricorrente lamentava la presenza di errori nella contabilizzazione di alcuni pagamenti relativi alla propria unità immobiliare e al box auto, sostenendo che tali inesattezze si fossero propagate negli esercizi successivi, alterando i saldi riportati nei rendiconti.
Il Tribunale, tuttavia, ha ritenuto infondate tutte le censure, respingendo integralmente l’impugnazione.
Il principio di diritto
Occorre innanzitutto ricordare che l’art. 1130-bis c.c. disciplina il contenuto del rendiconto condominiale, mentre l’art. 1137 c.c. individua i presupposti per l’impugnazione delle deliberazioni assembleari.
La decisione in commento si colloca nel solco dell’orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, secondo cui il rendiconto non deve essere redatto con il formalismo proprio del bilancio societario.
Ciò che assume rilievo è la concreta intelligibilità della documentazione contabile.
Secondo il Tribunale, infatti, la deliberazione può dirsi contraria alla legge soltanto quando le modalità di redazione del rendiconto determinino una reale divergenza tra la situazione economica effettiva della gestione e quella rappresentata ai condomini oppure impediscano a questi ultimi di comprendere le poste contabili e di verificarne la correttezza.
In altri termini, il parametro di valutazione resta quello della trasparenza sostanziale della gestione e non della perfezione formale della rappresentazione contabile.
La prevalenza della sostanza sulla forma
Uno dei passaggi più significativi della motivazione riguarda il modo in cui il giudice valuta il riporto dei saldi tra un esercizio e l’altro.
Il ricorrente contestava la presenza di un saldo apparentemente ancora a debito, pur avendo integralmente effettuato il relativo pagamento.
Dall’esame della documentazione prodotta dal Condominio è però emerso che il pagamento risultava correttamente registrato nella colonna delle rate versate, mentre il saldo contestato aveva esclusivamente una funzione ricognitiva, destinata a collegare contabilmente gli esercizi successivi secondo la logica del software gestionale utilizzato.
La rappresentazione contabile, pertanto, pur potendo apparire poco intuitiva, non alterava il risultato economico finale né comportava alcun doppio addebito.
È proprio questo l’aspetto valorizzato dal Tribunale: il vizio denunciato riguardava esclusivamente la forma espositiva della contabilità e non la correttezza sostanziale dei conteggi.
Anche gli errori di imputazione temporale non comportano automaticamente l’annullamento
Analoga conclusione viene raggiunta con riferimento al box auto.
Uno dei pagamenti era stato imputato all’esercizio successivo anziché a quello di competenza.
Il giudice osserva che il mero disallineamento temporale della registrazione, una volta dimostrata la corretta contabilizzazione dell’importo e l’assenza di qualsiasi pregiudizio economico per il condomino, non costituisce un vizio tale da incidere sulla validità della deliberazione assembleare.
La sentenza introduce così una distinzione particolarmente utile nella pratica professionale: non ogni errore materiale nella gestione della contabilità assume rilevanza invalidante. Occorre verificare se l’errore abbia realmente inciso sulla rappresentazione della situazione economica del condominio oppure abbia prodotto conseguenze concrete nella ripartizione delle spese.
Le ricadute operative per gli amministratori
La decisione offre alcune indicazioni di particolare interesse per gli amministratori di condominio.
In primo luogo, conferma che la correttezza del rendiconto deve essere valutata nel suo complesso e non attraverso una lettura atomistica delle singole annotazioni contabili.
In secondo luogo, emerge l’importanza di conservare una documentazione completa dei movimenti contabili e delle motivazioni che giustificano eventuali compensazioni, storni o riporti tra esercizi consecutivi.
Parimenti rilevante è la predisposizione di una nota esplicativa sufficientemente chiara, capace di consentire ai condomini la ricostruzione dell’intera gestione finanziaria.
Ne consegue che eventuali modalità espositive non perfettamente lineari non determinano, di per sé, l’illegittimità del rendiconto, purché resti sempre garantita la possibilità di ricostruire agevolmente le operazioni effettuate.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Roma richiama un principio che merita di essere costantemente tenuto presente nella pratica condominiale.
Il controllo giudiziale sul rendiconto non è diretto a ricercare irregolarità meramente formali, bensì ad accertare se la documentazione predisposta dall’amministratore sia concretamente idonea a rappresentare la reale situazione economica della gestione.
Solo quando l’inosservanza dei criteri previsti dall’art. 1130-bis c.c. determina una rappresentazione non veritiera oppure impedisce ai condomini un’effettiva conoscenza delle poste contabili può configurarsi un vizio idoneo a giustificare l’annullamento della deliberazione ai sensi dell’art. 1137 c.c.
La pronuncia conferma, dunque, un orientamento improntato al principio della prevalenza della sostanza sulla forma, offrendo agli amministratori un’importante indicazione interpretativa nella predisposizione dei rendiconti e nella gestione delle contestazioni assembleari.
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