L’amministratore del condominio è andato in vacanza e non si rende reperibile: è una condotta legittima oppure una violazione dei suoi doveri? Inoltre, il gestore dello stabile ha diritto di andare in ferie?
E, in caso affermativo, quali sono gli obblighi a suo carico?
Tutte queste domande sorgono naturalmente dato che anche ad agosto, come durante tutto l’arco dell’anno, ben può capitare la scadenza di una bolletta o la necessità di un intervento tecnico per un guasto agli impianti comuni e rendersi indispensabile, ad esempio, l’opera dell’idraulico, del muratore o della ditta di pulizia. Vediamo di capire insieme se e come l’amministratore può andare in vacanza, anche a Ferragosto.
La prima cosa da chiarire con riferimento alla figura dell’amministratore, per poter rispondere alle domande sopra indicate, è che questi legalmente non è un dipendente del condominio, ecco perché non è titolare di ferie come, ad esempio, lo è il portiere. L’amministratore di condominio è, infatti, un libero professionista che, in virtù del mandato conferito dall’assemblea, deve occuparsi della gestione dei beni comuni durante tutto l’arco dell’anno di efficacia del contratto.
E’ vero che l’amministratore di condominio non può andare in vacanza? Falso: ciò che l’amministratore non può fare è quello di andare in vacanza disinteressandosi dello svolgimento della vita condominiale durante il proprio periodo di riposo. Infatti, anche il gestore dello stabile ha diritto, sebbene non come ‘dipendente’, di godere di una pausa estiva purché sia reperibile e garantisca la continuità della gestione anche in sua assenza. Questo perché, per come anticipato, l’amministratore è legato al condominio da un mandato in virtù del quale egli ha il dovere di comportarsi con diligenza o, come si suole dire tecnicamente, come un ‘buon padre di famiglia’.
Quali sono gli obblighi dell’amministratore quando va in vacanza. Nel caso in cui l’amministratore decide di approfittare dell’estate per andare in vacanza, anche a Ferragosto, è importante che lo stesso si organizzi al fine di rispettare le norme di legge che gli impongono di curare, durante tutto il periodo di efficacia del proprio mandato e, quindi, anche nella giornata del 15 agosto, la gestione del condominio. Pertanto, l’amministratore in questi casi:
- deve fornire a tutti i condomini un proprio recapito mobile al fine di rispettare l’obbligo di sua reperibilità nel caso di emergenze, pur senza confondere tale dovere –che coincide appunto con l’obbligo di fornire un contatto presso cui essere rintracciabile in caso di emergenze o necessità– con il ben diverso concetto di disponibilità 24 ore su 24, in verità, non applicabile all’amministratore.
Di norma, l’amministratore adempie a tale dovere mediante l’affissione della cd. targa di reperibilità, e cioè mediante una tabella o comunicazione sul luogo di accesso al condominio, o nell’area di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, in cui sono esposti le proprie generalità, il domicilio ed i recapiti, appunto anche telefonici;
- nell’ipotesi in cui l’amministratore abbia incaricato un sostituto per il suo periodo di vacanze, che può coincidere con un suo collaboratore fisso oppure essere un terzo di propria fiducia, deve fornire il recapito mobile di quest’ultimo ai condomini sempre al fine di permetterne loro il rintracciamento immediato in caso di necessità;
- è buona abitudine, inoltre, rendere disponibile ai condomini anche l’elenco dei principali professionisti e/o tecnici cui gli stessi potranno rivolgersi solo in caso di emergenza, ad esempio, il numero dell’idraulico, dell’elettricista, del fabbro/tecnico per il cancello condominiale, della ditta di pulizia, ecc.
Ma può il singolo condomino effettuare delle spese in favore delle aree comuni se dimostra di non aver avuto modo di rintracciare tempestivamente l’amministratore? Certamente ma sempre ricordando che solo in caso di urgenza, cioè quando la spesa anticipata non è rinviabile senza danno o pericolo, egli ha il diritto al rimborso.
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