La Corte di Cassazione, con ordinanza emessa dalla Sez. II Civile, n. 10231/2025, fa chiarezza sul tema della responsabilità dell’appaltatore e i limiti della manleva in caso di danni a terzi.
Gli Ermellini ribadiscono che l’appaltatore è responsabile dei danni, anche se ha operato seguendo le istruzioni del committente, a meno che non dimostri di essere stato un mero esecutore (“nudus minister”) senza margine di autonomia.
I fatti di cui alla causa
La vicenda riguarda la costruzione di un fabbricato residenziale, i danni provocati a un immobile confinante e la richiesta di manleva avanzata dal committente e dal direttore lavori nei confronti dell’appaltatore.
Il caso nasce a seguito dei lavori per la realizzazione di un fabbricato residenziale nel Comune di Polverara, eseguiti su incarico di un soggetto che ricopriva sia il ruolo di committente che quello di costruttore, sotto la direzione di un geometra terzo.
Durante l’esecuzione dei lavori di scavo e palificazione, si verificarono danni, quali fessurazioni e cedimenti, al fabbricato confinante.
La CTU attribuì la responsabilità in percentuali: 50% al costruttore, 20% al direttore dei lavori e 30% all’appaltatore delle opere di palificazione. Tuttavia, i giudici di merito esclusero la manleva verso quest’ultimo, ritenendo non provata la sua responsabilità diretta.
Sia il costruttore che il direttore dei lavori hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che l’appaltatore delle opere di palificazione avrebbe dovuto essere ritenuto corresponsabile e obbligato a manlevare i committenti.
Le soluzioni giuridiche: il ruolo dell’appaltatore e l’onere della prova
La Cassazione chiarisce che l’appaltatore non è esente da responsabilità per il solo fatto di aver eseguito le istruzioni del committente.
Per liberarsi da ogni responsabilità, l’appaltatore deve provare di aver manifestato il proprio dissenso e di aver operato per insistenza del committente, assumendo il ruolo di mero esecutore.
Ne deriva che l’appaltatore è responsabile dei danni a terzi anche se esegue lavori su istruzioni del committente, salvo che dimostri di aver espresso dissenso e di aver agito come “nudus minister”.
In sostanza, non basta affermare di aver eseguito ordini: l’appaltatore deve dimostrare che:
- le direttive del committente erano errate
- lui le aveva contestate
- nonostante il dissenso, il committente ha insistito per procedere
Questo principio trova fondamento in un orientamento consolidato della Cassazione (Cass. n.1981/2016, n.23597/2017, n.27526/2024).
L’impatto per il settore immobiliare
La Corte, al termine del procedimento, ha accolto il ricorso del costruttore e del direttore dei lavori, censurando la decisione della Corte d’Appello per contraddittorietà della motivazione e violazione delle norme sull’onere della prova.
In particolare, veniva rilevato che la Corte d’Appello non ha chiarito se l’esclusione della responsabilità dell’appaltatore degli interventi di palificazione derivasse da un difetto di prova sul nesso causale o da una presunta limitazione del suo ruolo.
Per parte sua, l’appaltatore delle opere di palificazione avrebbe dovuto dimostrare di aver agito come mero esecutore su insistenza del committente, non viceversa.
Questa decisione rafforza il principio secondo cui l’appaltatore non può sottrarsi alla responsabilità per vizi e danni se non prova di aver segnalato le irregolarità al committente e di aver agito come mero esecutore privo di autonomia. Per gli amministratori di condominio e i tecnici del settore, la sentenza rappresenta un monito: la verifica preventiva delle opere, il controllo dei progetti e la nomina di collaudatori qualificati non sono opzioni, ma obblighi imprescindibili per tutelarsi da contenziosi.
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