Nel caso in cui, in seguito alla revisione delle tabelle millesimali, si accerti che un condòmino ha versato un importo inferiore a quello dovuto, basato su millesimi errati e non corrispondenti al reale valore proporzionale della sua unità immobiliare, l’ente di gestione, che ha subito un ingiustificato impoverimento patrimoniale, ha il diritto di agire nei confronti del proprietario, che ha ottenuto – per contro – un indebito arricchimento, per richiedere il rimborso della somma illegittimamente trattenuta e non versata nelle casse comuni.
I fatti del caso
La questione legale nasce dal ricorso presentato da una condòmina per l’annullamento, ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile, della delibera con cui l’assemblea dei condòmini, in ottemperanza a una decisione del Tribunale che aveva modificato le tabelle millesimali, aveva rettificato i bilanci per gli anni dal 1994 al 2008, quantificando le differenze dovute dai singoli in relazione ai corrispondenti esercizi finanziari.
In particolare, l’istante sosteneva che la sentenza di modifica delle tabelle avesse efficacia costitutiva e non dichiarativa, e pertanto non potesse influire sulle ripartizioni relative alle gestioni precedenti alla sua emissione. Ha inoltre affermato che i crediti presumibilmente vantati dal condominio, a seguito dei nuovi bilanci redatti con le tabelle corrette, fossero stati in parte onorati grazie ai pagamenti effettuati e in parte estinti per prescrizione. Il condominio si è regolarmente costituito, presentando una domanda riconvenzionale per ottenere la condanna della controparte al pagamento di un indennizzo per ingiustificato arricchimento.
Il giudice di primo grado ha annullato la delibera impugnata, regolando anche le spese di giudizio. Tuttavia, sull’appello presentato dal condominio soccombente, la Corte d’Appello di Catanzaro, con la sentenza numero 1605/2018, ha parzialmente riformato la decisione del Tribunale, stabilendo che dovesse essere annullata solo la parte della delibera assembleare relativa ai debiti maturati dai singoli per il passato, accogliendo la tesi dell’attrice, in virtù della natura costitutiva della precedente sentenza che aveva modificato le tabelle.
Inoltre, per quanto ci interessa, la Corte d’Appello calabrese ha dichiarato inammissibile la riconvenzionale proposta per indebito arricchimento, contrariamente a quanto deciso dal primo giudice, poiché la legittimazione a tale azione poteva essere riconosciuta solo ai singoli condòmini e non al condominio nel suo complesso.
Il soccombente ha quindi presentato ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado.
La decisione della Corte Suprema
La Corte di Cassazione (ordinanza numero 23739 del 4 settembre 2024), accogliendo parzialmente le obiezioni sollevate dall’istante, ha sottolineato che, nel caso in cui un condomino abbia versato, prima della modifica delle tabelle millesimali, quote condominiali inferiori a quelle effettivamente dovute, calcolate su valori non corrispondenti alla reale consistenza della sua unità, il risparmio ottenuto comporta un indebito arricchimento, a discapito del patrimonio comune.
In tale contesto, se l’interessato non riesce a dimostrare di aver utilizzato le somme illecitamente trattenute per soddisfare altre necessità della comunità condominiale (circostanza che costituirebbe una giustificazione valida), il condominio ha il diritto di agire per richiedere un risarcimento, ai sensi dell’articolo 2041 del codice civile (Corte di Cassazione, numero 5690/2011; Corte di Cassazione, numero 4844/2017).
La natura costitutiva non impedisce l’azione
La natura costitutiva della sentenza che accoglie la richiesta di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, nelle situazioni previste dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile, non ostacola, secondo la Cassazione, tale ricostruzione. Infatti, in assenza di una specifica disposizione di legge contraria, a questa deve essere riconosciuta la stessa efficacia di un accordo unanime tra i condomini.
Pertanto, la sentenza d’appello è stata annullata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, per una nuova valutazione della questione alla luce del principio di diritto enunciato, oltre che per decidere sulle spese del terzo grado di giudizio.
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