Con il decreto del 4 giugno 2026 il Tribunale di Cremona è stato chiamato a pronunciarsi sulla richiesta di revoca dell’amministratore di un supercondominio composto da dodici edifici.
Secondo la ricorrente, l’amministratore aveva omesso di convocare l’assemblea per l’approvazione dei rendiconti relativi a più esercizi consecutivi e non aveva fornito una rendicontazione analitica della gestione. Solo dopo l’avvio del procedimento giudiziale era stata convocata un’assemblea destinata ad approvare cumulativamente numerosi bilanci arretrati.
Il Tribunale ha ritenuto fondate le doglianze e ha disposto la revoca dell’amministratore.
Perché il rendiconto non è un semplice adempimento burocratico
La decisione richiama uno dei principi cardine della disciplina condominiale: l’amministratore opera quale mandatario dei condomini e deve consentire ai partecipanti di verificare periodicamente la correttezza della gestione.
L’approvazione annuale del rendiconto non costituisce quindi un passaggio meramente formale.
Attraverso l’assemblea i condomini possono:
- verificare le spese sostenute
- richiedere chiarimenti
- formulare osservazioni
- esercitare il controllo sull’operato dell’amministratore
Quando questo momento di verifica viene sistematicamente rinviato, viene compromesso uno dei principali strumenti di trasparenza previsti dall’ordinamento.
La tardiva approvazione dei bilanci non elimina l’irregolarità
Uno degli aspetti più interessanti del provvedimento riguarda il tentativo dell’amministratore di recuperare il ritardo accumulato convocando un’assemblea destinata ad approvare, in un’unica seduta, numerosi rendiconti arretrati.
Il Tribunale ha ritenuto che tale iniziativa non fosse sufficiente.
La ragione è semplice: il controllo assembleare deve essere periodico e costante. Approvare diversi esercizi a distanza di anni non restituisce ai condomini la possibilità di verificare tempestivamente la gestione e di intervenire quando emergono criticità.
Questo significa che il successivo adempimento non cancella automaticamente la gravità dell’inadempimento già maturato.
Il principio affermato dal Tribunale
Il decreto valorizza il disposto dell’art. 1129 c.c., secondo cui l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto costituisce una delle ipotesi tipiche di grave irregolarità che possono giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore.
Il giudice precisa inoltre che la valutazione deve essere effettuata in concreto.
Nel caso esaminato, il ritardo si era protratto per più annualità consecutive, non risultavano adeguatamente garantiti gli strumenti di controllo dei partecipanti e la gestione aveva generato difficoltà anche nella raccolta dei contributi dovuti dai condomini aderenti al supercondominio.
L’insieme di tali circostanze ha portato il Tribunale a ritenere compromesso il rapporto fiduciario che deve necessariamente caratterizzare il mandato dell’amministratore.
Cosa cambia nella pratica per gli amministratori
La decisione offre alcune indicazioni operative di particolare interesse.
In concreto, l’amministratore dovrebbe:
- programmare con anticipo la predisposizione dei rendiconti
- evitare l’accumulo di esercizi non approvati
- garantire ai condomini un accesso tempestivo alla documentazione contabile
- documentare ogni attività di trasmissione e messa a disposizione degli atti
- convocare regolarmente le assemblee anche in presenza di cantieri complessi o lavori straordinari
Nella gestione quotidiana capita spesso che interventi straordinari, bonus edilizi o contenziosi assorbano una parte rilevante delle energie organizzative dell’amministratore.
La pronuncia ricorda però che tali circostanze non possono trasformarsi in una giustificazione permanente per il mancato rispetto degli obblighi fondamentali di rendicontazione.
Le indicazioni per i condomini
Anche per i condomini la decisione contiene un messaggio chiaro.
L’assenza di rendiconti approvati per più esercizi consecutivi non deve essere considerata una situazione fisiologica.
Quando vengono meno gli strumenti di controllo previsti dalla legge, i partecipanti possono attivarsi per richiedere chiarimenti, ottenere la documentazione necessaria e, nei casi più gravi, promuovere il procedimento di revoca giudiziale.
Conclusioni
Il decreto del Tribunale di Cremona conferma un principio di grande rilevanza pratica: la regolare approvazione dei rendiconti rappresenta uno degli obblighi centrali dell’amministratore e uno dei principali strumenti di tutela dei condomini.
Il punto non riguarda soltanto la correttezza formale della gestione.
Operativamente, una rendicontazione tempestiva consente di mantenere trasparenza, controllo e fiducia all’interno della compagine condominiale. Quando questi elementi vengono meno per anni consecutivi, il rischio di revoca dell’amministratore diventa concreto e difficilmente evitabile con interventi tardivi.
©Riproduzione riservata
Lascia un commento