Quando la gestione contabile del condominio presenta incongruenze, errori materiali o apparenti difformità tra registri e movimenti bancari, tali circostanze sono sufficienti a determinare la revoca giudiziale dell’amministratore?
Il Tribunale di Napoli, con decreto del 18 giugno 2026 (R.G. n. 7301/2026), offre una risposta di particolare interesse pratico. La decisione affronta numerose contestazioni mosse da un condomino nei confronti dell’amministratore, molte delle quali riguardano proprio la tenuta della contabilità condominiale. Il Collegio coglie l’occasione per ribadire un principio destinato ad assumere rilievo nella prassi applicativa: non ogni anomalia contabile integra una “grave irregolarità” ai sensi dell’art. 1129 c.c., essendo necessario accertare, caso per caso, se la condotta sia effettivamente idonea a compromettere la corretta amministrazione del condominio.
Le contestazioni contabili sottoposte al Tribunale
Occorre innanzitutto chiarire il perimetro delle contestazioni.
Il ricorrente non denunciava un’unica irregolarità, bensì una serie di presunte anomalie nella gestione economica del condominio: pagamenti che, negli estratti conto, risultavano effettuati a favore di soggetti diversi rispetto a quelli indicati nel registro di contabilità; differenze nella numerazione delle fatture richiamate nelle registrazioni contabili; omissioni di alcuni movimenti; sospetti sulla riconducibilità di determinati bonifici ai reali fornitori e dubbi circa la corretta imputazione di alcune spese.
La prospettazione del ricorrente mirava a dimostrare l’esistenza di una gestione non trasparente e, conseguentemente, la sussistenza delle gravi irregolarità richieste dall’art. 1129, comma 12, c.c. per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore.
La distinzione tra anomalia contabile e grave irregolarità
La parte più significativa del decreto è rappresentata dalla rigorosa distinzione operata dal Tribunale tra la mera anomalia documentale e la grave irregolarità gestionale.
Con riferimento ai pagamenti che negli estratti conto risultavano transitare attraverso TeamSystem Payments, mentre nel registro di contabilità erano imputati direttamente ai fornitori, il Collegio osserva che tale circostanza trova una spiegazione del tutto fisiologica nell’utilizzo di un prestatore di servizi di pagamento. L’indicazione, nell’estratto bancario, dell’intermediario incaricato dell’operazione non altera infatti la corretta imputazione contabile della spesa al creditore effettivo.
Analoga valutazione viene svolta riguardo alle discrasie riscontrate nella numerazione di alcune fatture. Anche in questo caso il Tribunale ritiene plausibile che si tratti di meri errori materiali, in assenza di elementi idonei a dimostrare che le somme non fossero dovute, che fossero state occultate oppure distratte a finalità estranee alla gestione condominiale.
Parimenti, la presenza di apparenti difformità tra registro di contabilità ed estratti conto non assume, di per sé, valore sintomatico di una gestione irregolare quando manca qualsiasi dimostrazione di un danno economico per il condominio, di una confusione patrimoniale o di un’appropriazione di somme.
Il decreto richiama così l’interprete ad una valutazione sostanziale della contabilità, evitando che meri disallineamenti formali possano essere automaticamente qualificati come gravi irregolarità.
L’onere della prova rimane in capo al ricorrente
La decisione richiama implicitamente un principio di particolare importanza.
Chi invoca la revoca dell’amministratore non può limitarsi ad evidenziare incongruenze documentali o alimentare sospetti sulla gestione contabile. È necessario dimostrare che tali anomalie costituiscano l’indice di una gestione concretamente non trasparente, produttiva di effetti pregiudizievoli per il condominio oppure tale da compromettere il rapporto fiduciario.
Nel caso esaminato, il Collegio evidenzia come molte contestazioni si arrestino alla fase del dubbio interpretativo, senza trasformarsi nella prova di un’effettiva violazione degli obblighi imposti all’amministratore.
Ne consegue che il procedimento di revoca non può essere utilizzato quale strumento esplorativo per ottenere chiarimenti contabili, né può sostituire gli ordinari strumenti di verifica della gestione o le eventuali impugnazioni delle deliberazioni assembleari che approvano il rendiconto.
La discrezionalità del giudice nella valutazione della gravità
La pronuncia assume ulteriore rilievo nella parte in cui affronta il rapporto tra l’art. 1129, comma 12, c.c. e il potere valutativo del giudice.
Il Tribunale afferma che anche la riconducibilità della condotta ad una delle ipotesi tipizzate dalla norma non determina automaticamente la revoca dell’amministratore.
La disposizione utilizza significativamente il verbo “può”, attribuendo al giudice un potere discrezionale che deve essere esercitato attraverso una valutazione complessiva della vicenda concreta.
Ciò implica che l’accertamento dell’irregolarità costituisce soltanto il punto di partenza dell’indagine. Occorre poi verificare se quella condotta abbia realmente inciso sulla correttezza della gestione, sulla trasparenza amministrativa e, soprattutto, sul rapporto fiduciario tra amministratore e collettività condominiale.
In questa prospettiva, il decreto valorizza una lettura sostanziale dell’art. 1129 c.c., coerente con la funzione eccezionale del procedimento di revoca e con l’esigenza di evitare che ogni irregolarità meramente formale possa tradursi nella cessazione dell’incarico.
Considerazioni conclusive
La decisione del Tribunale di Napoli offre un’importante indicazione agli operatori del settore.
Le contestazioni relative alla contabilità condominiale meritano certamente la massima attenzione e impongono all’amministratore un elevato livello di precisione, tracciabilità e trasparenza documentale. Tuttavia, il rimedio della revoca giudiziale continua a rappresentare uno strumento eccezionale.
Occorre distinguere l’errore materiale dalla gestione opaca, l’incongruenza contabile dall’illecito gestorio e il sospetto dalla prova.
Solo quando le irregolarità risultino concretamente idonee a compromettere la corretta amministrazione del patrimonio comune e a far venir meno il rapporto fiduciario tra amministratore e condominio potrà dirsi integrata quella soglia di gravità richiesta dall’art. 1129 c.c. per l’intervento dell’autorità giudiziaria.
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