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Rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo: quando le spese per il ripristino sono a carico dell’esclusivo fruitore?

Rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo: quando le spese per il ripristino sono a carico dell’esclusivo fruitore?

Il lastrico svolge sempre la funzione di copertura e spesso, qualora sia “praticabile”, anche quella di consentire ai condomini il godimento della relativa area.

Inquadramento. L’art. 1126 c.c. – invariato anche a seguito dell’entrata in vigore della Riforma della normativa condominiale (l. n. 220/2012) – è composto da un unico capoverso che recita: «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutto i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno».In particolare, le spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo devono essere ripartite: un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e due terzi a carico dei condomini c.d. “coperti”. In sintesi, anche se l’art. 1117 c.c. annovera tra i beni comuni il lastrico solare solo qualora non risulti diversamente dal titolo, l’art. 1126 c.c. prevede espressamente che gli oneri di manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo di uno solo dei condomini spettino, per un terzo, a colui che ne ha l’uso esclusivo e per altri due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio, proprio per l’evidente funzione che svolge il lastrico solare, imprescindibile copertura del fabbricato medesimo, a giovamento dell’intera comunione condominiale (Cass. civ., sez. VI, 9 agosto 2017, n. 19779)

 Spese a carico esclusivo dell’utilizzatore. Sono da ritenersi a completo carico dell’utilizzatore esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico del tutto avulse dalla funzione di copertura, come – ad esempio – quelle attinenti ai parapetti ed alle ringhiere, tutto ciò che vi è sovrapposto o sporga e che ad esso si colleghi “ab extra” perché dotato di una propria autonomia strutturale/funzionale, e le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui il lastrico sia il prolungamento (Cass. civ. sez. II, 13/12/2013, n. 27942; Cass. civ. sez. II, 28/09/2012, n. 1658; Cass. civ. sez. II, 25/02/2002, n. 2726; Cass. civ. sez. II, 04/06/2001, n. 7472; Cass. civ. sez. II, 01/12/2000, n. 15389; Trib. Genova, 05/01/1996). Se chi ha l’uso esclusivo del lastrico è anche proprietario di uno degli immobili da esso coperti, questi ha l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, in quanto utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al medesimo lastrico.

 Responsabilità esclusiva. La responsabilità per il crollo di un lastrico, determinato da vizi e carenze costruttive dell’immobile, è ascrivibile in via esclusiva all’usuario esclusivo, in quanto il danno è conseguente a fatti che involgono la sola responsabilità del custode, e non anche la violazione di obblighi di manutenzione gravanti sul condominio(Cass. civ. sez. II, 21/11/2016, n. 23680).

In conclusione, in relazione alla ripartizione dei costi di pavimentazione del lastrico solare, del parapetto e dell’eventuale sua soletta aggettante, i relativi oneri sono da ritenersi a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, trattandosi di spese attinenti a quelle parti del lastrico medesimo che risultino avulse dalla funzione di copertura, come ad esempio balaustre o altri simili ripari, servendo essi non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza. Per tutte le altre parti le spese, invece, vanno sempre suddivise secondo le prescrizioni dell’art. 1126 c.c. (Trib. Roma, sez. V, 26 febbraio 2019, n. 4327).

©Riproduzione riservata

Avv. Maurizio Tarantino

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