Sono stati depositati in Commissione Giustizia del Senato, i 24 emendamenti a firma della Ministra Cartabia, che ora iniziano il loro iter parlamentare per approdare nell’aula di Palazzo Madama a partire dal 20 luglio p.v.
Prescindendo dall’analisi approfondita dell’intero testo, proveremo ad analizzare gli aspetti di maggiore interesse per la materia condominiale, con un occhio di particolare riguardo al ruolo dell’amministratore di condominio.
Tra le tante novità, emerge senz’altro l’intento di incoraggiare l’accesso alle ADR (ossia agli strumenti alternativi di risoluzione delle Controversie), sia attraverso il potenziamento degli incentivi fiscali per le parti che decidano di ricorrere alla mediazione, sia mediante l’ampliamento delle materie soggette a mediazione obbligatoria.
Quanto ai primi, si ricordano: l’ampliamento dell’ambito di operatività del meccanismo dell’esenzione dall’imposta di registro; il riconoscimento di un credito di imposta nel limiti di 600 euro per i compensi dei mediatori e degli avvocati che partecipano alla procedura nonché l’estensione alla mediazione del patrocinio a spese dello Stato.
Quanto al secondo, si prevede di estendere il ricorso alla mediazione obbligatoria in materia di contratti di associazione in partecipazione, di consorzio, di franchising, di opera, di rete, di somministrazione, di società di persone e di subfornitura, fermo restando il ricorso alle procedure di risoluzione alternativa delle controversie previsto da leggi speciali.
Con l’intento, poi, di favorire l’effettiva partecipazione delle parti alla procedura, e per quanto di nostro interesse diretto ed immediato, nella Relazione Tecnica all’Emendamento, si legge testualmente, all’Art. 2: Nell’ottica di incoraggiare la mediazione, quale strumento deflattivo del contenzioso (…) vengono inserite una serie di previsioni normative (…) volte a: (…) legittimare ad attivare, aderire e partecipare a un procedimento di mediazione anche l’amministratore di condominio, disponendo che l’accordo di conciliazione/proposta del mediatore inserito nel verbale sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea secondo la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma c.c.”
Stando al dato letterale, dunque, l’amministratore condominiale, senza la preventiva autorizzazione assembleare, potrebbe decidere, secondo una personale valutazione d’opportunità, di promuovere un procedimento di mediazione, o di aderire allo stesso –qualora il condominio fosse nella posizione di convenuto- sottoponendo, poi, all’approvazione dell’assemblea l’eventuale proposta transattiva formulata dal mediatore e contenuta nel verbale redatto all’esito dell’incontro innanzi al deputato organismo.
La relativa delibera d’approvazione sarebbe validamente assunta, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, ai sensi dell’art. 1136, II comma, c.c.
A questo punto, una riflessione s’impone.
L’autonomia che il testo dell’emendamento riconosce all’amministratore, e che parrebbe sollevarlo dall’obbligo di convocare la riunione finalizzata all’autorizzazione alla partecipazione alla mediazione o all’attivazione del relativo procedimento, amplia effettivamente il potere decisionale del gestore dell’altrui patrimonio immobiliare?
Allo scrivente pare, francamente, che la portata innovativa, rispetto all’attuale vigente regime, sia più formale che sostanziale.
Certamente, l’esonero dall’onere di convocare un’assemblea autorizzativa, che, peraltro, impone la predisposizione di un verbale particolarmente articolato e complesso, al fine di dotare l’amministratore di poteri utilmente spendibili in sede di mediazione, è di non poco conto.
Ma poiché il concreto potere di approvare o meno l’eventuale proposta emersa in sede di mediazione -era e- resta radicato in capo all’assemblea (in tal senso si veda Corte di Cassazione, Ordinanza n. 10846 del 08/06/2020), peraltro con le medesime maggioranze deliberative ad oggi in vigore, non si risolve il problema legato ai limiti che, attualmente, dal punto di vista fattuale, vincolano il mandatario al rispetto delle volontà della compagine condominiale.
La formulazione testuale in esame non “svincola” l’amministratore dal rispetto degli obblighi normativi ai quali già oggi è soggetto e che, fortemente, ne costringono l’attività entro un perimetro predefinito e non modificabile.
La ratifica dell’ipotesi di accordo, anche nel caso di approvazione integrale della novella così come concepita, in quanto attività di natura straordinaria, resta di esclusiva competenza assembleare, con la conseguenza che ogni eventuale transazione non potrà essere sottoscritta direttamente dall’amministratore, senza correre il rischio di restare vincolato in proprio, in caso di mancata successiva delibera conforme.
Esattamente tutto come prima, dunque, col solo accennato vantaggio di risparmiare un’assemblea, che, per quanto rilevante, non pare allo scrivente tale da giustificare eccessiva soddisfazione per un’ipotesi di riforma che, tanto nello specifico quanto nel suo complesso, desta più d’una perplessità.
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