I condòmini partecipano alla gestione della cosa comune non solo esprimendo il proprio voto in assemblea, segnalando guasti nei servizi comuni o pagando le rate condominiali.
Essi, tra le altre cose:
- controllano l’operato del loro rappresentante legale;
- suggeriscono iniziative da intraprendere;
- danno impulso alle attività dell’amministratore sollecitando determinate operazioni;
L’inoperosità condominiale (spesso, non tanto dell’amministratore, quanto dell’assemblea) arriva a prolungarsi talmente tanto da recare pregiudizio a taluni interessi o addirittura causare danni.
A volte, per sbloccare situazioni di (presunta) inerzia, è sufficiente una telefonata da parte loro, o una e-mail.
Altre volte la strada bonaria non basta e allora si promuove un ricorso al giudice per il tramite di un legale di propria fiducia anche finalizzato alla revoca giudiziaria di un amministratore ritenuto colpevole, ad esempio, della presentazione tardiva o mancata rendicontazione dell’annualità passata.
L’art 1105 c.c.
Nel presente articolo si propone il focus, in particolare, sull’art.1105 c.c. che recita “[…] Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.
Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.”
La Suprema Corte ha affermato che il ricorso ex art. 1105, comma 4 c.c., da parte di ciascun partecipante, può essere adottato per la tutela della comunione rispetto a terzi in funzione conservativa ma non è ammissibile ai fini della sua amministrazione nei rapporti interni tra i comunisti (Cass., 08 settembre 1998, n. 8876; Cass. SSUU, 19 luglio 1982, n. 4213).
Il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari in tal senso risolvendosi nell’adozione di atti di volontaria giurisdizione diretti a supplire od integrare, con l’intervento dell’AG, la manchevole attività delle parti nell’amministrazione dei propri interessi.
La specialità del ricorso ex art. 1105 c.c.
In base alla norma in discorso, dunque, il legislatore ha ritenuto di tutelare gli interessi dei condòmini in relazione alle seguenti ipotesi:
- mancata formazione di una volontà maggioritaria in ambito assembleare;
- trascurata iniziativa;
- omessa esecuzione della delibera dell’assise condominiale.
Lo strumento previsto è il ricorso al giudice con un procedimento specifico e differente da quello ordinario: quello in camera di consiglio che comunque prevede sempre (ovviamente) il contraddittorio con l’amministratore di cui si chiede la revoca. Nella sua specialità, come più volte chiarito dalla giurisprudenza, il procedimento non prevede una revisione in Cassazione, ma al massimo, nel caso di un amministratore revocato giudizialmente, in ipotesi di dedotta insussistenza della giusta causa di revoca, egli può trovare tutela in forma risarcitoria o per equivalente nella sede propria del giudizio di cognizione (Cass., 24 maggio 2021, n. 14120).
Le eccezioni alla revoca giudiziaria per mancata presentazione del rendiconto condominiale.
L’art. 1129 c.c. annovera tra le ipotesi di revoca giudiziaria, la mancata presentazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio contabile.
La revoca non opera d’ufficio, nel senso che non è sufficiente l’avversarsi dell’ipotesi in sé, ma è necessario che uno o più condòmini si attivino per l’avvio del procedimento ex art. 1105 c.c.
Tuttavia, anche in tali circostanze, acclarando il fatto, il giudice può disporre diversamente.
È il caso, ad esempio, dei rendiconti che andavano presentati sotto il periodo del Covid19. A tal riguardo ricordiamo il Tribunale di Palermo che con il decreto dell’08 marzo 2022 ha richiamato la legge 126/2020, art. 63 bis – quale norma speciale elevata a “regola di giudizio” – ed ha rigettato la richiesta di revoca giudiziaria dell’amministratore.
Oppure menzioniamo il tribunale di Roma, con decreto del 23/10/2024 come appresso illustrato.
La decisione del 23 ottobre 2024 del Tribunale di Roma, sul ritardo nella presentazione del rendiconto
Il tribunale capitolino era stato chiamato ad esprimersi su una serie di doglianze rappresentate da un condòmino circa la condotta – che riteneva non corretta – dell’amministratore, del quale chiedeva la revoca.
Il rappresentante legale del Condominio veniva accusato – dal ricorrente – della tardiva presentazione del rendiconto del 2021 (avvenuta solo nel 2023), di inoperosità in relazione alla presunta non esecuzione di una delibera assembleare, nonché di ulteriori omissioni.
Il giudice rigettava in toto le richieste e, specificatamente per quanto attiene il rendiconto, accoglieva le ragioni dell’amministratore il quale, nominato a metà anno 2021, dimostrava che il ritardo nella presentazione della contabilità condominiale derivava dall’incompletezza della documentazione contabile trasmessagli dal suo predecessore. A tal proposito esibiva la corrispondenza intercorsa con il collega sostituito nel quale si rappresentavano le informazioni mancanti.
Il tribunale romano assumeva, dunque, che il “passaggio di consegne non è stato completo e l’amministratore subentrante, si è ritrovato a dover ricostruire, con grande difficoltà, sia la situazione patrimoniale iniziale del Condominio, sia le poste delle entrate e uscite di bilancio relative all’esercizio 2021, per cui nessun addebito può muoversi al medesimo sul ritardo rispetto al termine di legge, per la presentazione del consuntivo.” (Trib. Roma, 23 ottobre 2024, n.6899)
Il rendiconto e la revisione condominiale. Statuto concettuale e metodologico. 2° Edizione
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