Non tutte le scale presenti in un complesso condominiale sono necessariamente condominiali. E non sempre l’accesso al fondo del vicino per eseguire lavori può considerarsi una conseguenza priva di costi.
La sentenza n. 1099/2026 del Tribunale di Monza affronta entrambe le questioni e lo fa attraverso una vicenda che offre spunti di particolare interesse per amministratori e proprietari.
Da un lato, il giudice è chiamato a stabilire se una scala debba essere considerata bene comune oppure manufatto destinato al servizio esclusivo di una singola unità immobiliare. Dall’altro, deve valutare se il proprietario del fondo occupato per anni da puntelli e successivamente da ponteggi abbia diritto a un’indennità ai sensi dell’art. 843 c.c.
La risposta fornita dal Tribunale merita attenzione perché si colloca lungo una linea interpretativa che privilegia la funzione concreta del bene rispetto alle qualificazioni meramente formali.
Quando la scala non è condominiale
Il punto centrale della controversia riguarda una scala esterna oggetto di lavori di messa in sicurezza e successiva ricostruzione.
La difesa della condomina interessata sosteneva l’applicazione della presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c., evidenziando come il manufatto non fosse stato espressamente attribuito in proprietà esclusiva.
Il Tribunale, tuttavia, richiama un principio consolidato della giurisprudenza di legittimità: la presunzione di comunione non opera in modo assoluto.
Il vero nodo non è rappresentato dall’assenza di un titolo che attribuisca espressamente la proprietà esclusiva. Il punto critico è un altro: verificare quale sia la destinazione oggettiva del bene.
Quando una scala, per le proprie caratteristiche strutturali e funzionali, serve esclusivamente una determinata unità immobiliare, viene meno il presupposto stesso della contitolarità necessaria.
In altre parole, la funzione concreta del manufatto prevale sulla presunzione legale.
Si tratta di un’affermazione particolarmente rilevante nella pratica condominiale. Molte controversie nascono infatti dall’automatica assimilazione di ogni scala a bene comune, senza una preventiva verifica della sua effettiva destinazione.
La decisione ricorda invece che il diritto condominiale trova il proprio fondamento nella necessità del bene rispetto all’uso collettivo. Se tale necessità manca, viene meno anche la ragione stessa della comunione.
Le conseguenze sulla ripartizione delle spese
La qualificazione della scala come bene destinato all’uso esclusivo produce effetti immediati sul piano economico.
Il Tribunale evidenzia come il regolamento contrattuale e le precedenti deliberazioni assembleari già individuassero quale criterio di imputazione delle spese quello dell’utilità effettiva del manufatto.
Ne consegue che gli interventi di manutenzione, conservazione e ricostruzione devono gravare sul soggetto che trae utilità esclusiva dalla scala.
La pronuncia assume quindi un valore operativo importante per gli amministratori.
Prima di procedere alla ripartizione delle spese relative a scale, accessi, rampe o altri manufatti analoghi, occorre verificare non soltanto la loro collocazione materiale all’interno del complesso immobiliare, ma soprattutto la concreta funzione svolta.
Una diversa impostazione rischia di generare delibere vulnerabili sotto il profilo dell’impugnazione.
L’accesso al fondo del vicino non è gratuito
La seconda parte della sentenza affronta un tema spesso sottovalutato nella prassi.
Per consentire la messa in sicurezza della scala erano stati installati, per diversi anni, puntelli e strutture di sostegno che occupavano una porzione del giardino di proprietà della vicina. Successivamente l’area era stata interessata anche dalla presenza di ponteggi e materiali di cantiere.
La questione riguarda l’applicazione dell’art. 843 c.c., norma che impone al proprietario di consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando ciò sia necessario per eseguire opere sul fondo confinante.
Per molto tempo la discussione si è concentrata soprattutto sulla prova del danno.
La sentenza di Monza si inserisce invece nel solco del recente orientamento della Corte di Cassazione secondo cui l’occupazione temporanea del fondo integra già di per sé un sacrificio giuridicamente rilevante.
Non è un dettaglio.
L’impossibilità di utilizzare liberamente una porzione della propria proprietà rappresenta infatti una limitazione del godimento del bene che giustifica il riconoscimento di un’indennità anche in assenza di una dimostrazione analitica del danno patrimoniale subito.
L’indennità come conseguenza dell’occupazione
Richiamando la più recente giurisprudenza di legittimità, il Tribunale ribadisce tre principi destinati ad avere un impatto significativo nella gestione delle controversie tra vicini.
Il primo è che l’occupazione costituisce un autonomo evento dannoso.
Il secondo è che la temporanea compressione delle facoltà di godimento del proprietario legittima il riconoscimento di un’indennità liquidabile in via equitativa.
Il terzo è che tale diritto sorge indipendentemente dall’accertamento di una condotta colposa.
L’obbligo indennitario deriva infatti direttamente dalla situazione reale creata dall’occupazione necessaria del fondo.
La prospettiva cambia radicalmente.
Non si discute più soltanto di responsabilità e di colpa. Si prende atto che l’interesse del proprietario che deve subire l’occupazione merita comunque una tutela economica.
Una decisione che guarda alla funzione concreta dei rapporti condominiali
La sentenza del Tribunale di Monza offre una lezione che va oltre il singolo caso.
Sia nella valutazione della natura della scala sia nell’applicazione dell’art. 843 c.c., il giudice privilegia la realtà sostanziale dei rapporti rispetto alle qualificazioni astratte.
La scala non è comune perché si trova nel condominio, ma solo se serve effettivamente il condominio.
L’occupazione del fondo del vicino non è irrilevante perché necessaria ai lavori, ma genera comunque un sacrificio che l’ordinamento ritiene meritevole di compensazione.
È una lettura coerente con un’evoluzione della giurisprudenza che tende a valorizzare il criterio dell’utilità concreta e della funzione effettivamente svolta dai beni.
Per amministratori e condòmini il messaggio è chiaro: prima di deliberare la ripartizione delle spese o programmare interventi che incidano sulla proprietà altrui, occorre verificare con attenzione chi utilizza realmente il bene e quali conseguenze pratiche derivino dall’esecuzione dei lavori.
Spesso è proprio in questa fase che si decide se una controversia verrà evitata oppure finirà davanti a un giudice.
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