Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 440/2025, conferma che per il cambio di destinazione d’uso di una proprietà esclusiva, da negozio a garage, il Comune non può subordinare l’approvazione alla delibera dell’assemblea condominiale.
I fatti e i precedenti gradi di giudizio
La proprietaria di un locale sito in un condominio aveva presentato una SCIA per cambiare la destinazione d’uso da negozio (C/1) a garage (C/6).
Il Comune, inizialmente favorevole, aveva poi revocato la SCIA presentata dal condominio, sostenendo la necessità di una delibera assembleare.
Nonostante la proprietaria avesse ripresentato la SCIA con ulteriori documenti (esclusa la delibera condominiale, in quanto ritenuta non necessaria), il Comune aveva confermato il diniego.
Il richiedente presentava, quindi, ricorso al TAR per ottenere il provvedimento richiesto.
Le questioni giuridiche emergenti
Il TAR accoglie il ricorso, annulla il provvedimento comunale e chiarisce che il Comune non può rifiutare una SCIA per la mancanza del consenso dell’assemblea condominiale.
Invero, la delibera condominiale non è un requisito legale per il cambio di destinazione d’uso di un’unità esclusiva.
La SCIA costituisce «un atto del privato, come tale insuscettibile di autotutela, ma solo di dichiarazione di decadenza o di inefficacia dell’attività oggetto di segnalazione» (Cfr. T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 12.5.2023, n.2909).
Tale atto si consolida dopo 30 giorni, e il Comune può esercitare il potere interdittivo solo entro quel termine.
Per converso, non è compito dell’amministrazione comunale verificare questioni privatistiche, come il consenso del condominio, che riguardano i rapporti tra privati e devono – di conseguenza – essere risolte in sede civile.
Tale profilo è valido anche (e soprattutto) nell’ipotesi in cui il regolamento condominiale limiti certi usi. Sennonché, tali limiti non possono giustificare il diniego da parte del Comune.
Il proprietario, quindi, ha diritto a cambiare destinazione d’uso della propria unità esclusiva, salvo il rispetto dei diritti degli altri condomini, da tutelare in via giudiziaria.
Conclusioni
L’impatto della sentenza in commento sull’attività (e i diritti) di quanti vivono in un edificio in condominio sono evidenti.
Il TAR Sicilia, difatti, definisce il perimetro di azione dell’amministrazione comunale, che deve limitarsi a valutare la conformità urbanistica e non può farsi “giudice” dei rapporti tra i condomini.
Viceversa, nell’ipotesi in cui i condomini ritengano lesi i propri diritti, dovranno agire in sede civile e non, in sede amministrativa, davanti al Comune.
Quella in commento è una decisione che fa chiarezza e che rafforza la libertà dei singoli condomini sulle proprie unità immobiliari, nel rispetto delle regole civilistiche e nei rapporti con le amministrazioni pubbliche chiamate a rilasciare pareri o autorizzazioni in relazione alle attività svolte.
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